나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30463 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1366-2 용봉동도나우타운2차 1동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용주초등학교' 남서측 인근에 위치하는 용봉동도나우타운2차 제1동 제3층 제302호로서, 인근에는 아파트 및 근린생활설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감 창호 : 새시창임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형 평지로서, 아파트 및 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 10M 내외 아스팔트 포장도로 및 동측으로 약 7M 내외 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 : 없음. 임대관계 : 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(주택임차권자 김병곤의 승계인)으로부터 2026.10.06.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'라는 내용의 확약서가 제출됨(특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30463 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1366-2 용봉동도나우타운2차 1동 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 3백만원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03평)

건물면적: 54.54㎡ (약 16.50평)

토지 지분: 16.6198㎡

건물 지분: 54.5389㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, 용주초등학교 남서측 인근 지역에 소재합니다. 본 물건 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

물건 북측으로는 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로가, 동측으로는 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 근린상업지역에 속해 있으며, 도로 접합, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

본 건의 강제경매 개시 결정(갑4)은 2026년 2월 11일 접수되었습니다.

등기부상 총 채권 금액은 7억 4천 2백 16만 5천원입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 을구 1번으로 등기된 주택임차권(권리자: 김병곤)이 존재하며, 권리금액은 1억 2천 1백 37만 5천원입니다.

이 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

구체적으로, 해당 임차권은 2023년 3월 27일에 접수되었고, 임차인의 전입일자는 2021년 2월 25일, 확정일자는 2021년 1월 13일입니다.

말소기준권리(2022-08-04)보다 확정일자가 빠르므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 김병곤 씨의 보증금은 10,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 권리금액 121,375,000원이 인수 대상 금액이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

개인정보 보호를 위해 임차인 성함은 김 으로 표기합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 광주 북구 용봉동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

근린상업지역으로 분류되어 있어, 소규모 점포 및 서비스업종의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 활성화 요인

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 확보될 수 있으며, 초등학교(용주초등학교)가 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

가장 가까운 교육 시설로는 용주초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

일반적인 오피스텔 주변에서 기대할 수 있는 근린생활시설, 소매점, 음식점 등이 단지 내 또는 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 주변 시설

특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사를 통한 상세 확인이 필요합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 인수 문제입니다.

등기부상 '인수'로 표기된 1억 2천 1백 37만 5천원의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 부담해야 할 가능성이 있어, 투자금 회수에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

토지 이용 계획상 최고 높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

건축물 대장과 등기부상 내용의 일치 여부, 현황 조사 등을 통해 물리적인 하자나 불법 건축물 등은 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 5천 3백만원입니다.

입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 근린상업지역으로 상권 잠재력은 있으나, 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

등기부상 '인수'로 명시된 1억 2천 1백 37만 5천원의 보증금 부담은 본 물건 투자의 핵심 고려 사항이 될 것입니다.

7.2. 투자 가치 평가

임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 방식과는 다른 접근이 필요합니다.

투자 가치는 인수될 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용과 향후 시세 상승 또는 임대 수익률을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 광주 북구의 중심 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

* 용주초등학교가 인근에 있어 학군 관련 잠재 수요가 있습니다.

8.2. 기회 요인

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 주변 환경 개선 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가 1억 5천 3백만원을 기준으로 하였을 때, 해당 오피스텔의 시장 가치는 이와 유사하거나 약간 높을 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금(1억 2천 1백 37만 5천원)을 제외하고 실질적인 투자 비용을 산출해야 하므로, 단순 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 위험합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 감정가 1억 5천 3백만원에서 임차인 인수 보증금 1억 2천 1백 37만 5천원을 고려하면, 실질적인 투자자는 약 3천만원 내외의 초기 자본 투입을 염두에 두거나, 해당 보증금을 회수할 수 있는 명확한 계획 하에 입찰에 참여해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 감안하여 낙찰 후에도 충분한 수익을 확보할 수 있는 수준으로, 감정가 대비 60~70% 수준인 9천만원 ~ 1억 1천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이 예상가는 보증금 인수분을 제외한 순수 부동산 가치와 시장 상황, 그리고 입찰자의 추가적인 자금 투입 능력에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.