나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30471 [1] 광주광역시 서구 화정동 400-16 꽃담마을 이-편한세상 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 광주광역시 서구 화정동 소재 염주초등학교 남측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 3층 302호(계단식, 남동향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 스톤코트, 본타일 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 및 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 7차로의 광대로에 접하고 해당 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(2024-11-19)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(저촉), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2013-03-29)(썸머힐유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(염주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 상대보호구역(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-03-29)(썸머 힐유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2026타경30471(1) 사건으로 진행되는 광주광역시 서구 화정동 400-16, 꽃담마을 이-편한세상 102동 3층 302호 아파트입니다.

감정가는 726,000,000원이며, 전용면적은 147.64㎡ (약 44.66평), 토지 지분 면적은 67.53㎡ (약 20.43평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

본 물건은 2006년 2월 16일에 사용 승인된 아파트로, 총 23층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건 아파트는 광주광역시 서구 화정동 소재 염주초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태: 단지 남측으로 왕복 7차로의 대로에 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 아파트 부지는 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 시가지 경관지구, 대로1류, 도로, 소로3류, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역(염주초등학교 등), 절대 보호 구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부 현황 요약:

최초 소유권 보존은 포럼건축개발주식회사에서 시작되었으며, 이후 김일권, 장선오로 소유권 이전이 있었습니다.

말소 기준 권리는 2017년 12월 26일 접수된 광주은행의 근저당(220,000,000원)입니다.

이후 광주은행, 이소영 명의의 다수 근저당, 한국무역보험공사, 광주광역시축산업협동조합, 신용보증기금 명의의 가압류, 서구(광주광역시) 명의의 압류 등이 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

본건 경매는 광주은행의 임의경매 개시 결정(2026.02.11.)으로 진행되었습니다.

등기부상 채권 총액은 1,511,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 안

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 1월 15일

대항력: 없음

참고사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 공동주택, 단독주택, 상가가 혼재된 일반 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 염주초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 꽃담마을 e-편한세상

주소: 광주광역시 서구 화정동 400-16

건축 연도: 2006년 (2006년 2월 16일 사용 승인)

총 세대수: 377세대

관리사무소 연락처: 062-384-6400

주변 시설:

교육 시설: 염주초등학교, 썸머힐 유치원, 큰별유치원 (상대 보호 구역)

교통: 단지 남측 대로변에 위치하여 접근성 양호

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 지하 주차장 (총 291대 주차 가능, 지하 9대)

1.5. 잠재적 리스크

권리 사항: 등기부상 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 리스크: 임차인 안 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 리스크는 없습니다.

토지 이용 제한: 제2종 및 제3종 일반주거지역, 시가지 경관 지구, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 교육 환경 보호 구역 등으로 지정되어 있어 향후 신축 또는 증축 등 건축 행위 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접하거나 이를 악영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트입니다. 염주초등학교 등 교육 시설과 상업 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재했으나 모두 말소될 예정이므로 권리 분석상 특별한 위험은 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 최고 높이 제한 지역 등 일부 토지 이용 제한이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다. 전반적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 안정적인 선택지가 될 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지: 서구 화정동의 기존 주거 단지로 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설 접근성: 초등학교, 상가 등 근린 생활 시설 이용이 편리합니다.

교통 인프라: 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용 및 대중교통 이용이 편리합니다.

권리 분석상 안전성: 모든 권리가 말소 예정으로 인수되는 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건 아파트(전용면적 147.64㎡)와 유사한 면적의 최근 매매 사례를 분석해 보면, 2025년 12월 15일에 21층이 74,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 3층이므로 층수 차이를 고려하여 시세보다 약간 낮은 수준에서 평가될 수 있습니다. 감정가는 726,000,000원(72,600만원)입니다.

시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 68,000만원 ~ 71,000만원 수준으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 63,000만원 ~ 66,000만원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.