나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30416 [1] 전라남도 담양군 담양읍 만성리 606 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 담양군 담양읍 만성리 소재 담양군보건소 북측 인근에 위치하며 주위는 신흥주택지대임.

교통상황

차량접근성 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(만성리 지구단위계획구역), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 식재된 반송, 사철나무, 철쭉 등 조경수는 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

잔디 등 토지부합물은 토지에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상2층 구조로서 외벽: 몰탈위페인팅, 치장벽돌쌓기, 블럭쌓기, 드라이비트 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30416 (1)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 만성리 606

용도: 단독주택

감정가: 559,312,800원

토지면적: 322.90㎡ (약 97.68평)

건물면적: 196.49㎡ (약 59.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송정농업협동조합 (추정)

특이사항: 매각물건 명세서에 의거, 매각으로 매수인이 인수하는 권리는 없으며, 제시외 물건(수목 등)은 토지에 포함 평가되어 일괄매각됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 담양군 담양읍 만성리 소재, 담양군 보건소 북측 인근에 위치하며, 주변은 신흥 주택지대로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 이용상태: 본건 토지는 정방형의 평지로서 단독주택 부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(만성리), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(보물 제505호, 506호, 천연기념물 제366호 인근), 개발촉진지구, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 27일 접수된 송정농업협동조합의 근저당권(을1)임.

* 등기부 요약:

* 토지: 현재 소유자는 2025년 3월 20일 대물변제로 취득한 김현주임. 말소기준권리인 근저당권(2022.10.27)보다 후순위인 2026년 2월 10일자 임의경매개시결정(을8)은 말소될 예정임.

* 건물: 토지와 동일하게 2022년 10월 27일자 근저당권이 말소기준권리이며, 건물에 대한 후순위 권리들도 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 360,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 명세서상 지상권 외 특이사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 권리는 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 담양군 보건소가 인근에 위치하여 기본적인 공공 및 의료시설 이용이 편리함. 또한, 신흥 주택지대로 개발이 진행되고 있는 지역으로, 주거 환경으로서의 안정성이 기대됨.

* 인근 편의시설: 담양군 보건소를 비롯하여 지역 주민들을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

* 관광지와의 연계: 담양의 주요 관광지인 관방제림, 죽녹원, 메타세쿼이아길 등이 비교적 가까운 거리에 위치하여 지역 관광 활성화의 수혜를 입을 수 있는 입지임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 담양군 보건소가 인근에 있어 의료 접근성이 좋음.

* 교육시설: 주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주택지대임을 감안할 때 통학 가능한 범위 내에 교육 시설이 있을 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 담양읍 내 주요 도로 및 인근 광주광역시로의 이동이 용이한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구 등에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 건축물 관련: 감정평가서 상 토지 부합물(잔디 등) 및 식재된 수목(반송, 사철나무, 철쭉 등)이 토지에 포함되어 평가되었으나, 일괄매각 대상이므로 별도의 정리 비용 발생 가능성은 낮음.

* 기타: 임대 관계가 불분명한 점(임대관계 미상)이 있으나, 해당 임차인(김민주)은 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 담양군 담양읍 만성리에 소재한 단독주택으로, 담양군 보건소 북측 인근 신흥 주택지대에 위치하여 주거 환경이 양호함. 차량 접근성이 좋고, 토지 및 건물 면적이 적절하여 단독주택으로서의 가치가 높음. 또한, 주변에 역사문화 환경 보존 지역 등 특별한 용도지역이 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금이나 별도의 채무 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 신흥 주택지대로서 주거 가치가 높으며, 조용한 생활 환경을 선호하는 수요층에게 적합함.

* 편리한 생활 기반: 담양군 보건소가 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 우수함.

* 관광지 인접성: 죽녹원, 관방제림 등 담양의 주요 관광지와 가까워 지역의 문화적 이점을 누릴 수 있음.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석이 간편함.

* 토지 및 수목 포함: 토지에 포함된 수목 등이 일괄 매각 대상이므로 별도의 처리 비용이나 번거로움이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 559,312,800원

* 시세 분석:

* 담양군 담양읍 일대의 단독주택 시세는 다양한 조건에 따라 폭넓게 분포함. 최근 거래 사례들을 보면, 면적, 건축 연도, 입지 등에 따라 1억 3천만 원대부터 6억 5천만 원대까지 다양하게 나타남.

* 본건은 2020년 건축 허가, 2022년 사용 승인된 신축에 가까운 단독주택으로, 322.90㎡의 토지 면적과 196.49㎡의 건물 면적을 갖추고 있음. 또한, 담양군 보건소 인근의 신흥 주택지대에 위치하며, 역사문화보존지역 등 다양한 용도지역에 해당함.

* 감정가는 5억 5천여만 원으로, 이는 최근 거래된 신축급 단독주택들의 최고가 범위에 근접하는 수준임.

* 추정 입찰가:

* 감정가가 시세 대비 적정 수준으로 판단되며, 권리 관계가 깨끗하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 80%~100% 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 4억 5천만 원 ~ 5억 6천만 원 수준으로 제안함. 다만, 실제 입찰 시 주변 경쟁 물건 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.