나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경148 [1] 경상남도 밀양시 상동면 매화리 764-95 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1)~(12),(14),(15),(17)은 경상남도 밀양시 상동면 매화리 소재 '매화리회관' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 (1)~(12),(14),(15),(17)까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 (1)~(4) : 인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로서 '파크골프연습장' 상태임. - 기호 (5) : 인접지와 등고 평탄한 자루형 토지로서 '파크골프연습장' 상태임. - 기호 (6)~(11) : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 '파크골프연습장' 상태임. - 기호 (12) : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '나지' 상태임. - 기호 (14) : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 '도로' 상태임. - 기호 (15) : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '상업용 건부지' 상태임. - 기호 (17) : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '도로' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 (1) : 지적도 상 맹지이나 본건 남동측으로 콘크리트 포장 도로(기호 (14)) 소재함. - 기호 (2) : 지적도 상 맹지이나 본건 북동측으로 콘크리트 포장 도로(기호 (14)) 소재함. - 기호 (3) : 본건 남동측 및 북동측(기호 (14))으로 각각 콘크리트 포장 도로 소재함. - 기호 (4)~(12),(14),(15),(17) : 본건 남동측으로 콘크리트 포장 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 (1)~(11),(14),(15) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. - 기호 (12) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법>. - 기호(17) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 (2010-04-13)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호 (15) 지상 및 인접 지상에 걸쳐 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’ 상 비고란에 부기하였으니 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

기호 (14)는 제시목록 상 지목이 '잡종지' 이나 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 (8),(9),(10),(11)은 경상남도 밀양시에 건축신고(2018-허가과-신축신고-213, 2018 -허가과-신축신고-214, 2018-허가과-신축신고-215, 2018-허가과-신축신고-216)사항 존재 하는 것으로 탐문조사 되니 참고하시기 바람. - 기호 (11),(12),(15) 지상에 후첨‘사진용지’와 같이‘컨테이너’,‘비닐하우스’, ‘저온 저장고’등이 소재하나 해체 및 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람. - 기호 (1)~(12),(15) 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 (1)~(12),(14),(15),(17)은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 (13) : 멸실추정 됨. - 기호 (16) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 (13) : 멸실추정 됨. - 기호 (16) : '일반음식점' 상태임.

설비내역

- 기호 (13) : 멸실추정 됨. - 기호 (16) : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

기호 (16)은 제시목록 상 용도가 '단독주택' 이나 '일반건축물대장' 상 2025.12.30. 용도 변경되어 현황 '일반음식점' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호 (13)은 현장조사시 동일성 인정되는 물건이 소재하지 않으며 멸실된 것으로 추정되는 바 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(15-1~15-3) 포함.
-[목록11,12,15] 지상에 소재하는 컨테이너, 비닐하우스, 저온 저장고 각 매각제외.
-[목록8~11] 건축신고(밀양시 2018-허가과-신축신고213~216)가 있는 것으로 조사되는 바, 건축허가의 유효성 등 자세한 내용은 주무관서의 확인을 요함.
-[목록1~11] 현황 '파크골프연습장' 상태임.
-[목록14] 공부상 '잡종지'이나 현황 '도로' 상태임.
-[목록16] 공부상 '단독주택'이나 일반건축물대장상 용도변경되어 현황 '일반음식점' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 밀양지원 2026타경148 (1)

1.2. 소재지: 경상남도 밀양시 상동면 매화리 764-95

1.3. 용도: 근린시설

1.4. 감정가: 2,464,791,900원

1.5. 토지면적: 7937.00㎡ (약 2,399.82평)

1.6. 건물면적: 133.51㎡ (약 40.38평)

1.7. 경매구분: 부동산임의경매

1.8. 채권자: 한림농업협동조합

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 밀양시 상동면 매화리 소재 '매화리회관' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 토지(기호 (1)~(12),(14),(15),(17))의 남동측으로 콘크리트 포장 도로가 소재하여 접근이 용이합니다.

* 일부 토지(기호 (1),(2))는 지적도상 맹지이나 인접 도로를 이용할 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 주변에는 농경지와 마을이 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 밀양시 중심부로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 인근에 공업 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 근저당권 (을1, 을2, 을4, 을5)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 23일 접수된 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 다수의 근저당권, 지상권 설정, 강제경매, 가압류, 임의경매가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,125,000,000원입니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 다수의 근저당권, 강제경매, 가압류, 임의경매가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,125,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 지상권(을3)은 말소 예정으로 표시되어 있어 실제 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (추후 면밀한 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황 보고서상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 '미상'으로 조사되었습니다.

* 만약 현재 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상이더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

* 토지 일부(기호 (1)~(11))는 현재 '파크골프연습장'으로 이용 중입니다.

* 토지(기호 (12))는 '나지' 상태입니다.

* 토지(기호 (14))는 공부상 '잡종지'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 토지(기호 (15))는 '상업용 건부지' 상태입니다.

* 건물(기호 (16))은 공부상 '단독주택'이나 용도 변경되어 현재 '일반음식점'으로 이용 중입니다.

4.2. 지역 특성

* 본 물건은 농경지 및 마을 취락이 혼재된 지역에 위치하여, 주변은 조용하고 한적한 분위기입니다.

* 근린시설 용도로 지정되어 있어 소규모 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본 물건 주변 지역은 주거 및 농경지가 주를 이루므로, 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 밀양 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

* 인근 마을에 소규모 상점 등이 있을 수 있으나, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 가까운 거리에 학교 시설에 대한 정보는 부족하며, 통학을 위해서는 밀양 시내 또는 인근 지역의 학교를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

* 인근에 소규모 의원이나 보건진료소가 있을 수 있으나, 종합병원 등 대형 의료 시설은 밀양 시내에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항

* 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되나, 제시외 건물(15-1~15-3)은 포함됩니다.

* 다만, 컨테이너, 비닐하우스, 저온 저장고 등은 매각에서 제외되므로 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이 및 현황

* 토지(기호 (14))는 공부상 '잡종지'이나 현황 '도로'로 이용 중으로, 실제 이용과 공부상 내용이 다릅니다.

* 건물(기호 (16))은 공부상 '단독주택'이나 일반건축물대장상 용도 변경되어 현황 '일반음식점'으로 이용 중입니다. 이는 합법적인 용도 변경으로 판단되나, 관련 서류 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축신고 관련

* 일부 토지(기호 (8~11)) 지상에는 건축신고(밀양시 2018-허가과-신축신고213~216)가 있는 것으로 조사되었습니다. 건축 허가의 유효성 등 자세한 내용은 반드시 주무관서(밀양시청 허가과)에 확인해야 합니다.

6.4. 경계 불분명

* 토지(기호 (1)~(12),(14),(15),(17))는 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명할 수 있습니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 상황 및 점유 현황이 다소 상이할 수 있습니다.

6.5. 건물 멸실

* 건물(기호 (13))은 현장에서 동일성을 인정되는 물건이 소재하지 않고 멸실된 것으로 추정되어 평가에서 제외되었습니다.

6.6. 특수 물건 정보

* 본 건은 중복병합사건이며 공동담보 물건이므로, 채권 관계 및 경매 진행 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상동면에 위치한 근린시설로서, 현재 '파크골프연습장' 및 '일반음식점'으로 일부 이용되고 있습니다. 토지 면적이 넓어 개발 잠재력이 있으나, 주위 환경이 농경지 및 마을 취락으로 이루어져 있어 상권 발달은 제한적일 수 있습니다. 다수의 권리가 등기되어 있었으나 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 공부와의 차이, 건축신고 유효성 확인, 지적 경계 불분명 등의 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 제시외 건물 및 제외 대상 물건을 정확히 파악하고, 멸실된 건물(13)의 현황 등을 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 7,937.00㎡ (약 2,399.82평)의 토지는 향후 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 현황 이용 용도: '파크골프연습장' 및 '일반음식점'으로 운영 중인 부분은 즉시 활용 가능한 장점을 가집니다.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정으로, 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다.

* 경매 채권자: 본 경매를 신청한 채권자가 한림농업협동조합으로, 금융기관의 채권 집행 과정으로 이해할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 보고서 작성 시점을 기준으로 경매 물건의 상세 시세 및 현장 조사 자료가 부족하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

감정가는 2,464,791,900원입니다.

최종 예상 입찰가 산정 시에는 최근 유사 지역의 부동산 거래 사례, 물건의 현황, 잠재적 리스크 해소 비용, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려한 전문가의 심층 분석이 필수적입니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.