나이스옥션 법원경매 진주 2026타경56 [1] 경상남도 사천시 동림동 343-8 단독주택 경매

경상남도 사천시 새고개2길 11-16 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경56(진주지원 경매3계). 감정가 399,068,900원, 최저가 396,706,400원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 56 [1]
소재지	경상남도 사천시 동림동 343-8
도로명주소	경상남도 사천시 새고개2길 11-16
용도	토지
매각기일	2026.07.27
관할법원	진주지원 경매3계 ((055)760-3253)
이용제한	제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	664㎡ (200.86평)
건물면적	227.38㎡ (68.78평)

금액

감정가	399,068,900원
최저가	396,706,400원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	39,670,640원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.27	396,706,400원

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 좌룡동 소재 &quot;대성초등학교&quot; 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지, 묵전, 임야 등이 소재하고 있음.
교통상황: 본건까지 인접지 통하여 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상 황은 보통임.
형태 및 이용상태: 동하향 경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 현황 &quot;주택부지&quot;임.
인접 도로상태: 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도상태이며, 남측 인접지(343-37번지)상에 개설된 막다른 폭 약3m내외 포장도로를 통해 진출입하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
제시목록 외의 물건: 본건 지상에 후첨 &quot;사진용지&quot;와 같이 건물관리인이 소유를 주장하는 제시외수목(금목서) 소재하고 있음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호(2-1) 철근콘크리트 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(2-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 사이딩판넬붙임. 창 호 : 샷시창호임.
이용상태: 기호(2-1) : 단독주택 기호(2-2) : 창고
설비내역: 기호(2-1) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.
부합물 및 종물: 후첨 &quot;지적 및 건물개황도&quot; 및 &quot;사진용지&quot;와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㄷ) 소재하고 있음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.
-제시외 수목(감정서상 기호 ㄹ) 및 건물 현관 옆 간이천막 매각제외.
-토지최저매각가격은 수목 매각 제외로 제한받는 가격임.
-토지는 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도된 상태이며 남측 인접지 개설된 막다른 도로를 통해 진출입하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경56 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동림동 343-8

용도: 단독주택

감정가: 399,068,900원

토지면적: 664.00㎡ (약 200.86평)

건물면적: 227.38㎡ (약 68.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상봉새마을금고 (기록상 근저당권자)

특이사항:

* 일괄매각 대상에 감정서상 기호 ㄱ~ㄷ의 제시외 건물 포함.

* 감정서상 기호 ㄹ의 제시외 수목 및 건물 현관 옆 간이천막은 매각 제외.

* 토지 최저매각가격은 수목 매각 제외로 제한받는 가격임.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 동림동 소재 "대성초등학교" 서측 인근에 위치.

* 주변환경: 단독주택, 주거나지, 묵전, 임야 등이 혼재하는 지역.

* 교통상황: 인접지를 통해 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 지형 및 이용상태: 동하향 경사지대 내 자체 지반은 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 현황 "주택부지"로 이용 중임.

* 도로 상태: 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도 상태임. 남측 인접지(343-37번지)에 개설된 폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로를 통해 진출입하고 있어 접근성에 일부 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리: 2018.03.29 근저당권)

* 등기부채권 총액: 토지 1,522,000,000원, 건물 902,000,000원으로 총 채무액이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 만

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

- 1978.03.30: 소유권이전 (최진철)

- 2004.03.22: 소유권이전 (이한석)

- 2008.04.01: 소유권이전 (최성욱외 2명, 협의분할 상속)

- 2013.11.05: 최성욱 지분 이전 (매매)

- 2018.03.29: 근저당권 (상봉새마을금고, 312,000,000원) - 말소기준권리

- 2021.04.29: 근저당권 (김종창, 450,000,000원) - 말소

- 2025.04.29: 근저당권 (박은숙, 140,000,000원) - 말소

- 2025.07.07: 근저당권 (박진규, 620,000,000원) - 말소

- 2026.02.05: 임의경매 (상봉새마을금고, 204,600,850원) - 말소

- 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등기 내역 존재.

4. 상권분석

* 주변 시세:

- 인근 연립, 다세대 주택인 "동림유림빌라(2동)"의 최근 매매 사례(2025년 1월)는 3억 6,500만 원(64.6㎡)으로, 이를 고려할 때 해당 지역의 부동산 가치는 3억 원대 중반 이상으로 형성되어 있음을 시사합니다.

- 다만, 본건은 단독주택으로, 빌라와 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 토지 가격: 사천시 동림동 지역의 토지 거래는 평당 85만 원에서 151만 원 사이의 시세가 확인되나, 이는 지목 및 지역에 따라 차이가 있습니다.

* 상업 시설: "대성초등학교" 인근의 주거 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설: 주변에 대규모 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 사천시에서 생활폐기물 소각장 건립을 추진하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "대성초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 현황 도로 상태로 인해 일부 불편이 따를 수 있습니다. 대중교통 정보는 구체적으로 파악되지 않았으나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하지만, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 지적도상 도로에 접하나 현황 폐도 상태이며, 인접지의 막다른 도로를 통해 진출입해야 하는 점은 주요 리스크 요인입니다.

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 낙찰 후 잔여 채무로 인한 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 일반적인 경매 절차상 인수되는 채무는 없음)

* 제시외 물건 제외: 수목 및 간이천막 등 제시외 물건이 매각 대상에서 제외되어 있어, 현황과 공부상 차이에 따른 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하나, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 동림동에 위치한 단독주택으로, "대성초등학교" 인근에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 약 3억 9,900만 원입니다.

입지적으로는 주거 지역으로서의 안정성이 있으나, 북측 도로의 폐도화로 인해 남측의 막다른 도로를 통해 진출입해야 하는 점이 단점으로 지적됩니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 절차가 진행된 것으로 보이며, 이는 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

인근 다세대 주택의 매매 사례를 고려할 때, 지역 내 부동산 가치는 어느 정도 형성되어 있으나, 단독주택의 특성과 도로 상황을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: "대성초등학교" 인근의 단독주택지로, 장기적인 주거 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가격 메리트: 높은 총 채무액으로 인해 감정가 이하의 낙찰 가능성이 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 재건축/리모델링: 노후화된 주택의 경우 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 399,068,900원입니다. 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2025년 1월, 3억 6,500만 원/64.6㎡)를 고려할 때, 본건의 넓은 토지 면적(664㎡)과 건물 면적(227.38㎡)을 감안하면 이보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

그러나 도로 접근성 문제, 높은 채무 규모, 그리고 현황과 공부상의 일부 차이(제시외 수목 등)를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 339,000,000원 ~ 379,000,000원 범위에서, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보와 현장 조사 결과를 종합하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보