나이스옥션 법원경매 진주 2026타경70 [1] 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-21 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1은 경상남도 남해군 설천면 노량리 소재 노랑마을회관 서측에 위치하는 토지로서, 주위는 해안가 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 평지의 세장형 토지로 주상용으로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화 환경보존지역(2008-12-26)(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>,마을경관관리지역<남해군 경관 조례> ,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,하수처리구역(노량)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: - 2) 기타: - '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 경사콘크리트지붕 4층건으로 외벽 : 석재붙임, 스톤코트 등 창호 : 샷시창 임.

이용상태

1~2층 : 일반음식점 3~4층 : 주택으로 이용 중임. (현황 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려하였음)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ 및 ㄴ 이 소재하며 제시외 건물의 구조, 규모 및 이용상태 등을 고려시 토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ')매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

2026.09. 12 현재 물건에 대한 기본 정보입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경70 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-21

* 토지 면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

* 건물 면적: 393.24㎡ (약 118.95평)

* 토지 용도: 계획관리지역, 자연취락지구 등

* 건물 주용도: 제2종근린생활시설, 단독주택 (건축물대장 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사콘크리트지붕 4층건

* 감정가: 533,641,020원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 조건: 토지 및 건물 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 포함 매각

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

2.1. 주변 환경 및 위치

* 물건은 경상남도 남해군 설천면 노량리에 소재하며, 노랑마을회관 서측에 위치합니다.

* 주위는 해안가에 위치하며 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 관광지 또는 상업적 기능을 하는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 도로 및 접근성

* 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있으며, 남동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 평지의 세장형 토지로 주상용으로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

* 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 역사문화 환경보존지역, 마을경관관리지역, 하수처리구역(노량) 등에 속해 있습니다.

* 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

해당 물건의 등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

3.1. 소유권 및 권리 분석

* 소유권은 조수련에서 고정호, 최종적으로 유재상으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2018년 1월 25일 접수된 하동군수산업협동조합의 근저당(480,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 압류(진주세무서장), 강제경매((주)하이공조시스템), 가압류(새남해농업협동조합)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 기재되어 있지 않아, 별도의 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 총 채권액

* 등기부채권 총액은 약 534,942,725원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

* 다만, 건물 이용 상태 확인 시 이해관계인이 부재하여 관련 공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합 고려하였으므로, 현황과 공부상 이용 내용의 차이 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역의 상권 특성은 다음과 같습니다.

4.1. 지역 특성

* 주변이 해안가 근린생활시설, 숙박시설과 혼재되어 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이 가능합니다.

* 1-2층은 일반음식점, 3-4층은 주택으로 이용 중인 것으로 파악되어, 상가와 주택의 복합적 활용이 가능한 건물입니다.

4.2. 활용 가능성

* 해안가라는 입지적 장점을 살려 관광객을 대상으로 한 음식점, 카페, 펜션 등의 운영이 유력합니다.

* 주택 부분은 임대수익 창출이 가능하며, 상가와 주택의 결합으로 다양한 수익 모델을 구상할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변의 생활 편의시설 및 교통 여건은 다음과 같습니다.

5.1. 교통 여건

* 본건 주변의 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 북서측으로 넓은 도로와 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 소재지 내에 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 정확한 편의시설(마트, 병원 등)과의 거리는 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에 대한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

6.1. 제시외 건물

* 감정평가서상 'ㄱ, ㄴ'으로 표기된 제시외 건물들이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 철거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 이해관계인 부재

* 현황 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 이용 상황을 정확히 파악하지 못했을 가능성이 있습니다. 임차인이나 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

* 계획관리지역, 역사문화 환경보존지역 등 용도지역 및 지구 제한으로 인해 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남해안 해안가에 위치한 4층 근린주택으로, 일반음식점 및 주택으로 복합 활용 중입니다.

7.1. 장점

* 해안가라는 뛰어난 입지 조건으로 관광객 대상 영업 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 토지 건물 일괄 매각으로 전체 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

7.2. 단점

* 제시외 건물의 포함 매각, 현황 파악의 불확실성 등 명도 및 관리 관련 리스크가 존재합니다.

* 토지이용계획상의 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

8.1. 해안가 관광지 입지

* 남해군의 아름다운 해안선을 따라 위치하여 사계절 관광객 수요가 기대됩니다.

* 지역 관광 활성화에 따른 상권 발전 가능성이 있습니다.

8.2. 복합 용도 건물

* 1, 2층 상가와 3, 4층 주택으로 구성되어 있어, 상가 임대 및 주택 임대 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.

* 직접 운영 시에는 음식점, 펜션, 민박 등 다양한 업종 전환이 용이합니다.

8.3. 권리상 안전성

* 모든 후순위 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석 결과는 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

9.1. 시세 분석

* 본 물건은 감정가 533,641,020원으로 책정되었습니다.

* 주변 지역의 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 해안가 복합 용도 건물은 최근 시세가 약 480,000,000원에서 560,000,000원 범위에서 형성될 가능성이 있습니다. 이는 감정가와 유사하거나 소폭 하회하는 수준입니다.

* 제시외 건물 포함 매각, 현황 조사 불확실성 등의 리스크 요인을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 종합적 예상 입찰가

* 상기 분석을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 480,000,000원에서 500,000,000원 사이로 제안합니다.

* 이는 감정가를 기준으로 90~93% 수준이며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.