나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10080 [1] 경상남도 하동군 옥종면 병천리 287-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 옥종면 병천리 소재 '병천마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로서, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지내 사다리형의 토지로서, 주택 등 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 약 6미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 자연재해위험개선지구 (2022-07-28)(병천)<자연재해대책법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 일부 지상에 제시외 건물 일련번호(ㄱ~ㅂ)이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 판단할 경우에 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 본건 토지 일부 지상에 소재하는 철제구조물, 장독 등은 철거 및 이설이 용이함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서, 외벽: 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 가정용 태양광 발전기 등이 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 및 제시외기계기구[태양광발전설비] 매각 포함
-제시외건물은 [목록1] 및 일부 타 지상[산18-5]에 소재하는 것으로 조사되므로 정확한 위치등은 확인을 요함
-[목록2] 옥상에 소재하는 가정용 태양광 발전기는 건물가격에 포함 평가함
-지상 자생수목(대나무 등)은 토지가격에 포함 평가함
-지상 일부에 소재하는 이동 및 철거가 용이한 철제구조물, 장독등은 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경10080 (1)

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 병천리 287-6

용도: 단독주택

감정가: 203,646,300원

토지면적: 483.70㎡ (약 146.35평)

건물면적: 97.35㎡ (약 29.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부 요약 기반)

1.2. 건축물표제부 요약

건물명칭: 단독주택

주소: 경상남도 하동군 옥종면 병천리 287-6번지 (병천길 18)

구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

건축면적: 99.47㎡ (건축물대장상)

연면적: 97.35㎡

사용승인일: 2012년 08월 22일

층수: 지상 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 옥종면 병천리 소재 '병천마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 약 6미터폭 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

* 최초 소유권: 1994-11-14 배해임 (토지), 2012-10-05 정창근 (건물 보존)

* 소유권 이전: 2005-07-18 정창근 (토지), 2021-11-24 정원섭 (토지 및 건물, 증여)

* 말소기준권리: 2021-11-24 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (채권액 108,000,000원). 해당 권리 이하 모든 권리는 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 서울보증보험(갑류 가압류), 하동군(압류), 롯데캐피탈(을류 가압류) 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 진행 중인 경매: 2026-02-06 엠씨아이대부주식회사 임의경매 개시결정 (채권액 76,831,856원).

* 등기부채권 총액: 158,184,125원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 확인되지 않으므로, 입찰 전 점유 현황 및 실제 거주자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 시설보다는 농경지, 임야, 마을 등이 주를 이룹니다. 주변에 대규모 상권은 발달하지 않았으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 대중교통: '병천마을' 남동측 인근에 위치하며, 지역 내 일반적인 교통 수준을 보입니다. 인근에 버스 정류장이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 노선 및 배차 간격은 확인이 필요합니다. (참고: 검색 결과에서 '대정 정류소'가 도보 18분 거리에 위치함)

5.2. 주요 편의시설 및 기관

* 교육시설: 옥종초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (검색 결과,,, 참고. 옥종초등학교까지 도보 5분~20분 거리로 파악됨)

* 의료시설: 옥종면에 옥종가정의원, 효경요양병원 등이 있습니다. (검색 결과,, 참고)

* 기타: 지역 주민을 위한 농협, 마트 등의 기본적인 편의시설은 옥종면 소재지에 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건 및 건물

* 일괄매각 포함: 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 및 제시외 기계기구[태양광발전설비]가 매각에 포함됩니다.

* 위치 확인 필요: 제시외 건물은 [목록1] 및 일부 타 지상[산18-5]에 소재하므로 정확한 위치 확인이 필요합니다.

* 평가 포함: 옥상 태양광 발전기는 건물 가격에 포함 평가되었습니다.

* 매각 제외: 지상 일부에 소재하는 이동 및 철거가 용이한 철제구조물, 장독 등은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 사용 수익 영향: 토지 일부 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)은 본건 토지의 사용수익에 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인해야 합니다.

6.2. 기타 주의사항

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구 등 복합적인 용도지역에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 자연재해위험개선지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 개발 또는 이용 시 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 옥종면 병천리에 위치한 단독주택으로, 약 483.70㎡(약 146.35평)의 토지와 97.35㎡(약 29.45평)의 건물로 구성되어 있습니다. 2012년에 건축된 철근콘크리트 구조의 주택으로, 비교적 최근 건물입니다. 농촌 지역에 위치하여 주위 환경은 순수 농촌지대로 형성되어 있으며, 지역 내 교통은 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 제시외 건물 및 기계기구가 매각에 포함되어 있어, 실제 현장 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다. 다양한 용도지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제한 사항이 많으므로, 향후 개발 계획이 있다면 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 146평의 토지는 농촌 주택 부지로 충분한 여유를 제공하며, 향후 활용 가능성을 높입니다.

* 최근 건축 건물: 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 단독주택으로, 즉각적인 수리 없이 거주가 가능할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도의 명도 또는 분쟁의 여지가 줄어듭니다.

* 귀농·귀촌 환경: 하동군은 귀농·귀촌 지원 정책을 활발히 펼치고 있으며, 옥종면 병천리 지역은 농업 근로자 기숙사 건립 등 지역 활성화 노력이 이루어지고 있어 농촌 생활에 대한 지원이 예상됩니다. (검색 결과,,,,,, 참고)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,646,300원입니다.

하동군 옥종면 병천리 지역의 부동산 시세는 농촌 지역 특성상 도시 지역만큼 활발하지 않으며, 개별 물건의 상태, 토지 이용 계획, 주변 시설 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

통상적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 매물 정보 확인

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 제시외 물건, 주변 환경 등 상세 조사

* 향후 토지 이용 가능성 및 관련 규제 사항 면밀 검토

감정가 203,646,300원을 기준으로, 보수적으로는 감정가의 70% 수준인 약 1억 4천만원대부터, 시장 상황 및 조사 결과에 따라 1억 8천만원대까지도 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 이러한 종합적인 분석과 본인의 투자 목적에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.