나이스옥션 법원경매 경주 2026타경36 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 1959-10 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2026.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 산내면 대현리 "산내면행정복지센터" 남측 약 5.8 km 지점에 위치하는 토지·건물(하늘채키즈풀빌라)로서, 주위는 산간 계곡지대에 임야로 둘러싸인 하천변 산간지대로 캠핑장, 팬션 및 농경지와 취락 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량출입 가능하며, 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 팬션(하늘채 키즈풀빌라)로서, 대략 방형의 토지이며, 동향 급경사지에 2단으로 조성된 토지임.

인접 도로상태

북측으로 폭 5 미터 내외의 급경사의 포장도로이나 차량 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29)

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

기호 3) 토지는 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 영업이 중단된 풀빌라로서 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함. 본건 지상의 제시외 구축물인 워터슬라이더(물미끄럼틀) 및 지하수 관정 등은 동일인 소유로 추정되어 정상 평가하고, 지상의 조경수, 조경석 등 부가물은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 착오 없으시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층건으로 외벽 ; 사이딩 패널 마감 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 마감 바닥 : 장판 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2014.06.23. 2층 일부 2014.07.22.증축 ) 기호 4) 조립식 판넬 위 슁글지붕 2층건으로 외벽 ; 사이딩 패널 마감 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 마감 바닥 : 장판 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2014.07.22. )

이용상태

기호 2) : 팬션(하늘채 키즈 풀빌라) 기호 4) : 팬션(하늘채 키즈 풀빌라)

설비내역

위생·급배수 설비, LPG 난방 및 객실별 풀장 등

부합물 및 종물

토지 건물감정평가명세표 및 지적 및 건물개황도 참조 -부합물 및 종물인 제시외 건물은 구조, 용도, 시공정도 등을 고려하여 별도로 평가하였으며, 부합물 중 테라스, 차양시설 등은 구조, 시공정도, 용도 등을 고려하여 별도로 평가하지 아니하고 본 건물에 포함하여 평가하였으니 업무 처리에 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 2)는 공부상 다가구주택, 건물 4)는 버섯재배사이나 실제 각 객실마다 소형 풀장을 갖춘 풀빌라이며, 기호 5) 건물은 멸실임. 본건 건물 기호 2)의 2층은 증축으로 실제 1층면적과 동일하므로 1층면적을 기준으로 실측사정함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실 상태이며, 임대여부 및 조건은 확인하지 못함. 본건 제시외 건물은 구조, 용재, 시공정도 고려하여 평가하되, 유용성등을 감안하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 구축물인 워터슬라이더(물미끄럼틀) 및 지하수 관정 등, 조경수, 조경석 등 포함. 목록2,4는 공부상 각 '다가구주택', '버섯재배사'이나, 현황 '펜션'임. 목록3 공부상 지목 '전'이나 현황 '대'이고, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 경주지원 2026타경36 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 1959-10

* 용도: 위락시설 (펜션)

* 감정가: 1,356,390,900원

* 토지면적: 3177.00㎡ (약 961.38평)

* 건물면적: 582.80㎡ (약 176.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영산농업협동조합

* 작성일: 2026-09-02

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 경주시 산내면 대현리 소재, "산내면행정복지센터"에서 남측으로 약 5.8km 떨어진 지점에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 산간 계곡지대에 자리하며, 주변은 임야로 둘러싸여 있고 하천이 인접해 있습니다. 캠핑장, 펜션, 농경지 및 일부 취락이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 인접한 도로는 폭 약 5미터 내외의 급경사 포장도로입니다.

* 토지 형태 및 이용: 토지는 대략 방형으로, 동향의 급경사지에 2단으로 조성되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역(수도법) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2013-11-21 접수, 근저당권, 영산농업협동조합)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 확인되는 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2020-09-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,091,925,690원 (토지, 건물 동일)

4. 상권분석

* 본 물건은 자연환경이 뛰어난 산간 지역에 위치하여, 펜션이나 휴양 시설로서의 잠재력은 있습니다.

* 주변에 캠핑장, 펜션 등이 있어 관련 관광객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 다만, 해당 지역은 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 도심 상권과는 거리가 멀어, 주요 상권은 인근 지역으로 이동해야 합니다.

* 현재 영업이 중단된 상태이므로, 향후 운영 활성화를 위한 적극적인 마케팅 및 시설 개선 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 산내면행정복지센터를 제외하고는, 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 생활 편의시설은 다소 거리가 있어 경주시내로의 이동이 필요합니다.

* 의료시설: 가장 가까운 종합병원 등 의료시설은 시내권에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: 맑은 계곡과 울창한 산림 등 쾌적하고 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 공부상 지목이 '전'인 토지가 포함되어 있어, 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 돌려받지 못하는 위험이 있습니다.

* 공부상 현황 불일치: 목록 2, 4 건물은 공부상 '다가구주택', '버섯재배사'이나, 현황은 '펜션'으로 사용 중입니다. 또한, 토지(목록 3)는 지목이 '전'이나 현황 '대'입니다. 이러한 차이는 향후 건축물 대장 정리, 용도 변경, 세금 문제 발생 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 영업 중단 및 재개장 비용: 현재 영업이 중단된 상태이므로, 재개장을 위해서는 상당한 비용과 노력이 수반될 수 있습니다.

* 접근로의 경사: 인접 도로가 급경사여서 겨울철 등 특정 기상 조건에서는 차량 통행에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 자연재해 위험: 산간 계곡 지역 특성상 집중호우, 산사태 등의 자연재해 발생 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 경주 산내면의 아름다운 자연 속에 위치한 풀빌라 펜션으로, 휴양 및 관광 시설로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 뛰어난 자연 환경을 바탕으로 운영 재개 시 충분한 수익 창출이 기대됩니다.

* 다만, 농지 취득 관련 법규 준수, 공부와 현황의 차이 해소, 시설 보수 및 마케팅 전략 수립 등 해결해야 할 과제가 존재합니다.

* 신중한 현장 확인 및 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 독보적인 자연 경관: 계곡과 산림에 둘러싸여 있어 힐링 및 휴양을 찾는 방문객에게 매력적입니다.

* 차별화된 시설: 객실별 풀장을 갖춘 풀빌라로, 다른 숙박 시설과의 경쟁에서 우위를 점할 수 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 활용의 유연성을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 관광 개발 계획 등과 연계될 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

9. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 본 물건의 실제 시장 가치 평가 (주변 유사 펜션 시세, 거래 사례 분석)

* 리모델링 및 운영 재개를 위한 예상 소요 비용 산출

* 향후 예상 수익률 분석 (객실 가동률, 평균 요금 등)

* 최근 경매 낙찰 사례 분석 (본 물건과 유사한 조건의 물건)

* 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가(1,356,390,900원) 및 앞서 언급된 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 범위에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 특수성(농지, 현황 불일치, 영업 중단)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 충분한 내부 검토 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.