나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3185 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1443 대곡강산타운 제411동 제2층 제203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2026.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대곡고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 20층건(제411동) 중 2층 203호로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 - 바닥: 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 - 창호: 샷시이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 다각형의 토지로서, "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 6차선, 동측 및 남측으로 왕복 4차선 포장 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹 색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대곡고등학교,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대곡고등학교,세부사항은 남부교육 청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉 진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참 고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경3185 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1443 대곡강산타운 제411동 제2층 제203호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 279,000,000 원

토지 면적: 52.68㎡ (약 15.93평)

토지 지분: 52.6828㎡

건물 면적: 117.62㎡ (약 35.58평)

건물 지분: 117.62㎡

건축물 정보: 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 2층 203호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

바닥: 일반 바닥재 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 이중창호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대곡고등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

아파트 단지 북측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 6차선, 동측 및 남측으로 왕복 4차선 포장 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

채권자: 대OOO (임의경매 신청 채권자)

3.2. 등기부 현황 (권리관계)

본 건의 등기부등본 상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 장신지 (1998-03-18), 김상국 (2000-11-27, 매매)

* 근저당권:

* 대구축산업협동조합 (2015-09-24, 금268,800,000원) - 말소기준권리

* 에스비아이저축은행 (2021-11-16, 금74,400,000원) - 말소

* 조성삼 (2022-04-12, 금120,000,000원) - 말소

* 가압류:

* 신용보증기금 (2024-11-13, 금12,287,915원) - 말소

* 소상공인시장진흥공단 (2025-03-07, 금21,146,049원) - 말소

* 임의경매개시결정: 대구축산업협동조합 (2026-02-10, 226,663,356원) - 말소

* 압류: 동구(대구광역시) (2026-06-19) - 말소

총 등기부 채권액: 496,633,964원

3.3. 말소기준권리

2015년 9월 24일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법원 집행 과정에서 변동될 수 있습니다.)

3.5. 임차인 현황 (특이사항 포함)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

내부 마감 상태 및 구조 확인 불가로 인해 일반적인 동 유형 건물을 기준으로 감정평가되었습니다. 임대 관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 없더라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역으로서 대곡고등학교 등 교육 시설과 인접하여 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대곡강산타운

사용승인일: 1997년 12월 12일 (준공 29년차)

총 동수: 14개동

총 세대수: 1,480세대

최고층: 20층

주차대수: 총 771대 (지상 6대, 지하 37대, 기계식 771대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

본건 전용 면적: 117.62㎡ (약 35.58평)

토지 지분 면적: 52.68㎡ (약 15.93평)

분양 면적: 제공된 자료에서 특정 호실에 대한 분양 면적이 명확히 기재되어 있지 않으나, 전용면적(117.62㎡)보다 통상적으로 더 넓게 책정됩니다.

5.3. 최근 시세 (매매, 임대)

최근 (2026년 7월) 유사 면적 (117.62㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일: 285,000,000원 (13층)

* 2026년 7월 6일: 263,000,000원 (10층)

최근 (2026년 6월) 임대 사례 (117.62㎡ 기준):

* 보증금 2,000만원, 월세 83만원 (12층)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

현장 방문 시 거주인 부재로 인해 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인할 수 없었습니다. 실제 상태가 감정평가 시 참고한 일반적인 수준과 다를 수 있으며, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 존재 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 없다고 명시되어 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1997년에 준공된 건물로, 29년차를 맞이하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 시설에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 소재지 인근에 특정 "혐오시설"에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 북구 지역의 쓰레기 소각장 증설과 관련하여 발암 물질 기준치 초과 가능성에 대한 언급이 있으나, 이는 본건 소재지(달서구 도원동)와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 도원동 소재 대곡강산타운 아파트는 비교적 양호한 입지조건과 최근 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 가진 물건으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인 및 점유 관계 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 달서구 도원동의 선호 지역 내 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가가 확인되어 시세 파악 및 투자 가치 산정에 용이합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 아파트 단지 규모가 크고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 7월) 유사 면적 (117.62㎡)의 최고가는 285,000,000원, 최저가는 263,000,000원입니다. 본건의 감정가는 279,000,000원입니다.

내부 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 시장 가격 및 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 255,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안하며, 보수적인 관점에서 265,000,000원을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.