나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경33 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 302동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다수의 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 20층건 중 1층 105호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 칭호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스공급 및 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 6∼7차선, 동측으로 왕복 4차선 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m∼40m)(접합 ), 대로3류(폭 25m∼30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 중로3 류(폭 12m∼15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경33 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 302동 1층 105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 201,000,000 원

* 토지면적: 38.23㎡ (약 11.6평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 와OOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 "대곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다수의 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통임. 단지 남측으로 왕복 6~7차선, 동측으로 왕복 4차선 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발완료)임.

* 주변 시설: 주변은 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역임. 현재까지 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기(갑9, 갑12, 갑13) 기록이 있으며, 최근 근저당권(을16) 및 지분 가압류(갑14), 임의경매(갑15)가 말소되었음.

* 말소기준권리는 을16 와룡새마을금고 근저당권임.

* 등기부채권 총액은 475,200,000원임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 조사된 바 없으며, 임대관계는 미상임.

* 주의: 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대곡사계절타운은 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있어, 부동산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 주요 편의시설, 금융기관, 병원 등은 인근 지역으로의 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 아파트명: 대곡사계절타운

* 건축년도: 1997년 9월 20일 사용승인

* 총 세대수: 1208세대

* 총 동수: 14동

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 20층건 중 1층 105호 (전체 최고층 20층)

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 대지권 지분: 38.2272㎡ (약 11.6평)

* 주차: 총 841대 (지상 6대, 지하 30대) - *제공된 아파트 정보 상 주차대수 합계와 일부 항목의 수치가 불일치하나, 총 주차대수는 841대임.

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설

* 난방방식: 지역난방 (도시가스 공급)

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등 기본 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 등기부상 말소기준권리 이후 추가적인 권리 변동이 발생하지 않았으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동 가능성을 배제할 수 없음.

* 임차인 문제: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간 소요 가능성이 있음. 명확한 임차인 정보 확인이 필수적임.

* 1층 위치: 1층이라는 점은 저층 선호도에 따라 향후 매매 시 가격에 일부 영향을 줄 수 있음.

* 건축 연도: 1997년 준공으로 20년 이상 경과된 아파트로, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 관련 이슈 발생 가능성 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구의 대단지 아파트인 대곡사계절타운 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 시세 수준을 파악할 수 있으며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 관련 미확인 정보에 대한 철저한 확인 및 명도 계획 수립이 매우 중요함.

* 1층이라는 점과 건축 연도를 감안하여 투자 가치를 신중히 평가해야 할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 대단지 아파트: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮으며, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 있음.

* 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 및 주변 상업 시설 접근성이 양호하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.965㎡)의 매물이 2026년 7월 21일에 190,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 유사 면적 거래가(190,000,000원 ~ 243,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 1층이라는 점 및 경매 특성을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 따라서, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 경매 시세 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 최종 시세 확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.