나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경35 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 이천리 508 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 이천리 소재 "이내마을" 내에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌지대임.

교통상황

기호 1,2,4): 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2): 2필지 일단의 부정형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중임. 기호 4): 완경사지대 부정형의 토지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1,2): 북측 일부 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함. 기호 4): 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2): 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서 확인 요망), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 4): 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는농지 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3): 벽돌조 스라브기와지붕 및 블록조 판넬지붕 단층 건물로서 외벽: 인조석 및 외장타일, 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임. 기호 3-1, 3-3): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체: 판넬마감, 바닥: 하드너, 창호: 샷시창임. 기호 3-2): 블럭조 스레트지붕 단층 건물로서 벽체: 몰탈위페인팅, 창호: 목재창임.

이용상태

기호 3): 주택으로 이용 중임. 기호 3-1, 3-2, 3-3): 창고로 이용 중임.

설비내역

기호 3): 위생.급배수설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ~ㅁ)

공부와의 차이

기호 3): 공부상 구조는 "벽돌조 스라브기와지붕 및 블록조 스레트지붕" 이나, 실제 "벽돌조 스라브기와지붕 및 블록조 판넬지붕"임. 기호 3): 증축부분 공부상 용도 "광"은 실제 "욕실" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경35 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 이천리 508

용도: 단독주택

감정가: 995,480,060원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 태창금속산업주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 892.56㎡ (약 269.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 297.25㎡ (약 89.92평)

건물 제시외면적: 81.70㎡

건축물표제부상 토지면적: 775.52㎡ (참고)

1.3. 특이사항

공동담보 물건이며, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 이천리 소재 "이내마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등으로 형성된 농촌지대로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

토지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 토지: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역입니다. (세부 계획 및 건축 한계선은 관련 부서 확인 필요)

기호 4 토지: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 점을 고려할 때, 산업 시설과의 근접 가능성은 있으나, 본건 토지 바로 인근에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 다사농업협동조합의 근저당권 (2001-12-14 접수, 41,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 을4 근저당권, 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 공란)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-28

확정일자: 2025-07-08

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 743,351,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 농촌지대 내 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재되어 있는 특징을 보입니다. 상업 활동보다는 주거 및 농업, 소규모 생산 활동 중심의 환경입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

토지가 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변경 또는 개발 사업 추진 시 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 이용 시 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

인근 지역에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 소매점, 농협 등 생활 편의시설이 있을 것으로 보입니다.

5.3. 주거 환경

단독주택 위주 지역으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.4. 교육 시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 농촌 지역의 교육 환경을 갖출 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

건물의 주요 구조부(벽돌조) 및 사용 승인일자(1940년)를 고려할 때, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 리모델링 또는 신축 시 건축 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

기호 4 토지가 자연녹지지역에 해당하며, 제1종지구단위계획구역의 세부 계획 및 건축 한계선 등 토지 이용에 대한 제한 사항을 관련 부서에서 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

감정평가서상 건물 구조 및 용도 표기에 공부와의 차이가 일부 존재합니다. (예: 증축 부분 용도 '광'이 실제 '욕실'로 사용) 이는 추후 재산권 행사 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물 81.70㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 대규모 토지를 보유한 단독주택입니다. 비록 건물 자체는 건축 연도가 오래되었으나, 제1종지구단위계획구역으로 지정된 토지의 잠재력과 넓은 면적을 고려할 때 향후 개발 가치를 기대해볼 수 있습니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 인수 부담이 없다는 점은 투자 메리트로 작용할 수 있습니다. 다만, 건축물 노후화, 토지 이용 계획상의 제한, 공부와의 차이 등은 사전에 충분히 조사하고 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 시 토지 가치 상승 가능성이 높습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

892. 56㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 건축, 증축, 또는 용도 변경 등을 통해 부가가치를 창출할 수 있는 핵심 자산입니다.

8.3. 권리상 인수 부담 없음

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수해야 할 별도의 채무나 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 같이 오래된 단독주택 및 넓은 토지의 경우, 건물 자체의 가치보다는 토지 가치와 향후 개발 가능성이 시세 결정에 중요한 요소로 작용합니다. 감정가는 995,480,060원으로 책정되었으며, 이는 토지 가치와 개발 잠재력을 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 시세 조사 결과, 해당 지역의 개발 가능성이 있는 토지는 상당한 가치를 지니고 있으며, 최근 유사 지역의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준의 가치를 인정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 제반 사항 및 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 896,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.