나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10074 [1] 경상북도 경주시 외동읍 제내리 474-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1)((3)(4)(6)(7): 본건은 경상북도 경주시 외동읍 제내리 "대전마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 소규모의 각종 공장, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

(1)((3)(4)(6)(7): 본건 공장까지 차량 출입 가능하고, 간선도로 접근성 등 공장으로서의 제반 교통사정은 보통시됨. 본건 토지 북측 인근으로 동해선 철도가 통과하고 있음.

형태 및 이용상태

(1); 완경사지대에 계단식으로 조성되어 있는 부정형 토지로서, 공업용 건부지(현재 일부에 폐토석 대규모로 야적)로 이용중임. (3); 완경사지대에 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있는 부정형 토지로서, 공업나지임(현재 폐토석 대규모로 야적). (4); 완경사지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있는 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임. (6)(7); 완경사지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있는 사다리형 토지로서, 도로임.(임시적으로 ㈜스타크메탈의 마당 등으로 사용)

인접 도로상태

(1); 지적도상으로 맹지이며, 본건 토지 동측, 제내리 산176번지 구거상에 소재하는 본 공장 진입도로(폭 약 6미터 정도의 포장도로)를 통하여 접근할 수 있음. (3); 지적도상으로 맹지이며, 일련번호(1) 토지를 경유하여 출입할 수 있음. (4); 지적도상으로 북동측으로 본건 일련번호(7) 토지와 접함. 본건 토지 동측, 제내리 산176번지 구거상에 소재하는 본 공장 진입도로(폭 약 6미터 정도의 포장도로)를 통하여 접근할 수 있음. (6)(7); 본건 토지가 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(4): 일반공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000)), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400)), (3)(6)(7): 일반공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400)),

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철골조 그라스울판넬경사지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2008.02.14) 외벽: 그라스울판넬 잇기 내벽: 벽지, 일부 인테리어, 타일 등 마감 바닥: 강화마루, 타일 등 마감 천정: 아스칼텍스 창호: 하이샷시창임. (5) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2010.12.24) 주기둥: H-Beam 700×300mm 벽체: 판넬 잇기 바닥: 하드너 마감 및 콘크리트 노출 천정: 철골트러스 노출 창호: 하이샷시창임.

이용상태

(2): 1층은 식당, 주방, 샤워실, 화장실 등으로 사용되었음. 2층은 사무실, 회의실, 화장실 등으로 사용되었음. (5): 공장

설비내역

(2): 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비 등 되어 있음. (5): 화재탐지설비 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(4) 토지상에 제시외건물 (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

(2): 공부(의뢰목록)상 용도가 공장이나 실제로 1층은 식당, 주방 등이고, 2층은 사무실, 회의실 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함), 기계기구포함(기경매낙찰 3점과 소재불명 8점은 제외, 감정평가서 참조)
2. 위 지상 이동 용이한 컨테이너는 매각 제외
3. 폐토석 등 폐기물이 대규모로 야적되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2026타경10074 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 제내리 474-4

용도: 공장

감정가: 3,848,191,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금 (신OOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 12,005.00㎡ (약 3,631.59평)

건물면적: 2,797.00㎡ (약 846.10평)

- 건물(2): 672.00㎡ (약 203.27평)

- 건물(5): 2,125.00㎡ (약 642.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각(제시외 건물 포함), 기계기구 포함(일부 제외 대상 명시, 감정평가서 참조)

- 이동 용이한 컨테이너는 매각에서 제외

- 폐토석 등 폐기물이 대규모로 야적되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 제내리 "대전마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 소규모의 각종 공장, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 공장까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성 등 공장으로서의 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 토지 북측 인근으로 동해선 철도가 통과하고 있습니다.

2.3. 토지 현황

- 형태 및 이용상태: 부정형 토지로, 일부는 공업용 건부지, 일부는 공업나지로 이용 중이며, 현재 공장 부지 일부에 폐토석 등이 대규모로 야적되어 있습니다. 일부 필지는 도로로 이용되고 있습니다.

- 인접 도로상태: 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 인근 폭 약 6미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 일부 필지(6,7번)는 토지 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 토지는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 대구은행의 근저당권(을5)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

소유권은 주식회사스타크메탈 명의로 등기되어 있습니다.

등기부상 총 채권액은 약 53억 7천만 원에 달합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 주식회사시케이메탈: 보증금 50,000,000원, 차임 월 4,800,000원, 사업자등록일 2024년 5월 21일. 대항력이 없습니다.

* 차주광: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2009년 6월 8일. 대항력이 있습니다.

- 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 종합

대항력 있는 임차인 차주광이 존재하며, 보증금은 0원으로 신고되어 있으나, 해당 임차인의 권리관계 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

중복사건, 유동화물건으로 권리관계가 복잡할 수 있어 세심한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 경주시 외동읍 제내리는 주로 공업단지와 농경지가 혼재된 지역입니다.

주변에 대전마을 등 주거 지역이 있으며, 소규모 공장들이 다수 입지해 있습니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 차량을 통한 접근이 주를 이룹니다.

상세한 상업 시설이나 편의 시설은 인근 주요 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

(검색 결과, 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 공업단지 특성상 환경 관련 민감시설 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 공장 용지로, 인근에 주거지 및 편의시설이 부족한 지역입니다.

공장 운영을 위한 물류 이동이나 근로자 출퇴근 등은 차량을 이용해야 하며, 접근성이 보통 수준입니다.

인근 동해선 철도 통과로 인해 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경적 요인

토지 일부에 폐토석 등 폐기물이 대규모로 야적되어 있어, 처리 비용 발생 및 환경 오염 문제 발생 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리 및 임차인 문제

대항력 있는 임차인 차주광이 존재하며, 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

중복사건, 유동화물건 등의 특수성이 있어 권리관계가 복잡하며, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 용도

건물(2)는 공부상 용도는 공장이지만, 실제로는 식당, 사무실 등으로 사용되어 실제 사용 현황과 공부상 현황 간 차이가 있습니다. 이는 원상복구 등의 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 토지 접근성

일부 토지가 맹지이거나 도로로 이용되는 필지가 있어, 토지 이용 계획 수립 시 인접 토지와의 관계 및 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍에 위치한 공장 용지 및 건물로, 일괄 매각 대상입니다.

입지적으로는 공장 운영에 필요한 교통 접근성은 보통 수준이나, 주변 편의 시설은 부족한 편입니다.

토지 일부에 폐기물이 대규모로 야적되어 있는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 0원으로 신고된 점, 건물 실제 용도와 공부상 용도의 차이점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 특수성을 고려할 때, 권리분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 공장 부지

넓은 토지 면적(약 3,631평)과 연면적 약 846평의 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

일반공업지역 내 위치하여 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 기반 시설 접근성

차량을 이용한 주요 간선도로 접근성이 양호한 편이며, 동해선 철도 인근에 위치하여 물류 운송에 유리할 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 저평가 가능성

폐기물 야적, 임차인 문제, 복잡한 권리관계 등 여러 리스크 요인을 감안하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 향후 활용 방안에 따라 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,848,191,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려되지 않습니다.

토지 야적 폐기물 처리 비용, 대항력 있는 임차인 명도 가능성 및 비용, 건물 원상복구 비용, 복잡한 권리관계 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 현재 공장 부지의 시장 가치, 향후 복구 및 활용 계획에 따른 수익성 등을 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 리스크 요인들을 고려했을 때, 감정가 대비 60% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 대략 2,308,914,600원 ~ 3,079,352,800원 범위로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 폐기물 양 및 처리 비용, 임차인과의 협상 가능성, 주변 공장 시세 등을 추가적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.