나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100323 [1] 대구광역시 북구 산격동 1148-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2026.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동에 소재하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택 및 다세대 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 다소 곤란하며, 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남서향 하향 완경사 지대 내 위치한 부정형의 토지로서, "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(12층이하) 가축사육제한구역(가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 지적재조사지구 예정지구 지정, 토지정보과(053-665-3992~6)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌, 치장벽돌 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100323 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 산격동 1148-8 (대구광역시 북구 산격로서9길 26-1)

용도: 단독주택

토지면적: 123.00㎡ (약 37.2평)

건물면적: 147.00㎡ (약 44.5평)

제시외 건물면적: 23.70㎡ (약 7.2평)

감정가: 190,607,160원

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.3. 건축물 현황

건물구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

외벽: 적벽돌, 치장벽돌 및 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등

바닥: 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등

사용승인일: 1980년 6월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동에 소재하며, 주변은 단독주택, 다가구주택 및 다세대 주택 등으로 형성된 주거지역임.

2.2. 교통상황

일반 차량의 본건까지의 접근성은 다소 곤란하며, 주간선도로와의 거리 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행이 다소 협소할 수 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)으로 지정되어 있음.

추가적으로 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

특히, 비행안전구역 내에서는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 높이 및 용도 등에 대한 제한이 있을 수 있으며, 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 중요한 고려사항이 됨.

2.4. 주변 환경

주변에는 산격종합시장, 경북대학교, 복현어울림센터, 산격3동 복합커뮤니티센터 등 편의시설 및 공공시설이 위치함.

인근에 공원으로는 연암공원, 함지공원 등이 있어 도심 속 녹지 공간을 이용할 수 있음.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 비행안전구역 지정으로 인한 군사 작전 지역과의 인접성을 고려해야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 이전은 여러 차례 이루어졌으며, 현재 소유자는 안수진씨로 확인됨 (2020-10-08 소유권 이전).

등기부상의 채무는 다음과 같음.

* 근저당권 (북성새마을금고): 72,000,000원 (2020-10-08, 말소기준권리)

* 근저당권 (서영익): 50,000,000원 (2025-07-07, 말소 예정)

* 가압류 (조미정): 85,000,000원 (2025-07-09, 말소 예정)

* 임의경매개시결정 (북성새마을금고): 67,325,770원 (2026-02-04, 본건 경매 개시)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2020년 10월 8일 접수된 북성새마을금고의 근저당권임.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 서영익 근저당권, 조미정 가압류, 그리고 본 경매를 개시한 북성새마을금고의 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 정보상으로는 없음 (물건명세서 참고사항: 지상권개요 없음).

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 '미상'이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

다만, 임대관계가 미상이므로 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요함.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 2026년 6월 28일 거래: 74.13㎡ (약 22.4평) 다세대 주택, 9,000만원 (약 121만원/㎡)

* 2026년 6월 12일 거래: 84.72㎡ (약 25.6평) 다세대 주택, 11,000만원 (약 130만원/㎡)

* 2026년 5월 14일 거래: 85.52㎡ (약 25.9평) 다세대 주택, 14,000만원 (약 164만원/㎡)

4.2. 시세 추정

본건은 단독주택으로서 토지 지분(123㎡)과 건물 면적(147㎡)을 모두 소유하게 되는 점, 그리고 주변 다세대 주택의 거래 사례를 감안할 때, 평가액 190,607,160원(약 130만원/㎡)은 시장 상황에 부합하는 수준으로 판단됨.

다세대 주택의 경우 평당 100만원대 초중반의 시세를 형성하고 있으며, 단독주택의 경우 토지 가치를 별도로 고려해야 하지만, 대지 면적이 123㎡임을 감안할 때 토지 평가액이 감정가에 반영된 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근에 산격종합시장 등 전통시장 및 다양한 상점들이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

경북대학교가 인접해 있어 교육 및 문화 접근성이 우수함.

또한, 대구광역시청 산격청사, 대구체육관 등 공공시설 이용도 편리함.

5.2. 교통 접근성

대구 시내 주요 간선도로로의 접근은 보통 수준이나, 주변 도로가 협소한 점(남동측 3미터 도로 접함)은 차량 이용 시 다소 불편함을 줄 수 있음.

대중교통 이용은 주변 버스 노선을 통해 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 지정

본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사 작전상 건축 행위에 제한이 있음. 이는 향후 건물 용도 변경, 신축, 증축 시 주요 제약 사항이 될 수 있음.

6.2. 좁은 도로 접면

남동측으로 약 3미터의 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 주정차에 어려움이 있을 수 있으며, 소방차 등 긴급 차량의 접근에도 제약이 있을 수 있음.

6.3. 미상 임차인

임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 인수 부담 또는 명도 소송 등의 추가적인 리스크가 발생할 수 있음. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상의 채권 총액이 207,000,000원으로 감정가 190,607,160원보다 높음. 이는 경매 시장에 참여하는 입찰자들에게 심리적 부담으로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 산격동에 위치한 단독주택으로, 주거 밀집 지역에 속해 기본적인 생활 인프라 이용이 편리한 편임. 경북대학교 인접 등 교육 및 문화적 이점도 있음.

그러나 비행안전구역 지정으로 인한 건축 제한, 협소한 도로 접면, 미확인 임차인 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 인수되는 권리가 없는지에 대한 최종 확인은 필수적임.

토지 및 건물 규모를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 위에서 언급한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 경북대학교 인접으로 인한 잠재적 임대 수요 (원룸/다가구 전환 가능성).

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 단독주택으로서의 가치 보유.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 정리되어 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,607,160원

주변 다세대 주택의 평당 가격(약 120~160만원/㎡)과 본건의 감정가(약 130만원/㎡)를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 비행안전구역 지정, 좁은 도로 접면, 미상 임차인 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 80%: 약 152,485,000원

* 감정가 90%: 약 171,546,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 매각기일의 분위기, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인 현황을 명확히 파악하여 인수 보증금이 없는지 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.