나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10060 [1] 경상북도 경주시 내남면 박달리 1753 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 내남면 박달리 소재 "박달2리 마을회관"동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위 일대는 농촌주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위치하는 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로, 북서측으로 폭 약 2미터의 포장도로, 남동측으로 폭 약1미터의 비포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-21), 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨"지적및건물개황도"와 같이 본건 토지 지상에 제시외 건물(㉠∼㉣)이 소재하니, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 단독주택으로서, -외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감. -내 벽 : 벽지 도매 및 타일 마감. -바 닥 : 바닥재 마감 및 타일 마감. -창 호 : 섀시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 제시외 건물㉠은 기준시점 현재 ㉮건물과 일부를 같이 공유하여 사용하고 있으니, 경매진행시 건물의 이용상황을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10060 (1)

소재지: 경상북도 경주시 내남면 박달리 1753

용도: 단독주택

감정가: 219,977,200원

토지면적: 486.00㎡ (약 147평)

건물면적: 93.03㎡ (약 28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신용보증기금

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상북도 경주시 내남면 박달리 소재 "박달2리 마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농촌주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 조용한 농촌 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건 남서측 및 북측으로는 폭 약 3미터의 포장도로, 북서측으로는 폭 약 2미터의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 1미터의 비포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을8 근저당권 (가야농업협동조합, 2017-01-16)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 현황에서 보증금 인수분은 없습니다.

등기부채권 총액: 751,829,472원

임차인 현황:

* 임차인: 정진수

* 보증금: 22,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2026-03-23

* 확정일자: 2026-03-23

* 배당신고일자: 2026-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액이 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지 및 주택지로 구성되어 있으며, 박달2리 마을회관이 인근에 있어 지역 커뮤니티 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다. 직접적인 상업 활동보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 내남초등학교, 삼성생활예술고등학교가 내남면에 소재하여 교육 여건을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 마트나 편의점, 마을 단위의 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 문화시설: 경주 지역 특성상 인근에 역사 문화 유적이 다수 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 경주 시내로 이동 시 종합병원 및 전문 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 지상에 제시외 건물(㉠∼㉣)이 소재하며, 이 중 ㉠ 건물은 ㉮ 건물과 공유하는 부분이 있어 경매 진행 시 이용 상황 재확인이 필요합니다. 일괄매각에 포함되므로 별도 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 건물 임대 관계가 미상으로, 명도시 별도의 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 도시 지역에 비해 편의시설 및 대중교통 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 시설 신축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 외부 시설 조사: 인근 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 내남면 박달리에 위치한 단독주택으로, 조용한 농촌 환경을 선호하는 분들에게 적합한 주거지입니다. 넓은 토지 면적과 주택을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미확인 및 제시외 건물로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 주변 개발 계획이나 도로망 확충 등은 제한적일 수 있으나, 경주 시내와의 접근성을 고려하면 전원생활을 위한 매물로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 주거지로서의 가치: 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 별도 명도나 이전 절차 없이 취득 가능합니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지: 토지 면적(486㎡) 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 219,977,200원입니다. 제시된 주변 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 토지(486㎡)와 건물(93.03㎡)의 상태, 제시외 건물 유무, 그리고 해당 지역의 현재 시세 추이를 종합적으로 판단해야 합니다.

유사 물건 사례를 볼 때, 257평(약 850㎡) 대지의 주택이 2억 3천만원에 거래된 사례가 있으며, 286평(약 945㎡) 대지 주택은 5억 5천만원에, 660평(약 2182㎡) 대지의 한옥은 3억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 토지 면적(147평)은 비교적 작으나, 농촌 지역의 단독주택임을 감안하면 감정가 수준에서 적절한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 임대 관계 미상 및 제시외 건물 등의 명도/철거 관련 불확실성을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 1억 8천 7백만원 ~ 2억 8백만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사와 상세 권리 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.