나이스옥션 법원경매 경주 2026타경35 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 1965 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2026.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 산내면 대현리 소재 '범골마을' 남측 근거리에 위치하며, 부근 은 펜션 및 야영장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3,6): 자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형 및 부정형의 토지로서, 건(풀빌라펜션)부지로 이용중임. 기호(5): 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 휴경지로서, 현황 일부 잡종지 상태임. 기호(7): 자체 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형의 토지로서, 도로로 이용중임. 기호(8): 대체로 자체 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 잡종지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,6): 일단의 본건 남서측으로 폭 약 4M 포장도로(기호⑦)를 경유하여 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합. 기호(3): 본건 남측으로 폭 약 4M 포장도로, 서측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합. 기호(7): 본건이 폭 약 4M 포장도로임. 기호(8): 본건 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5,6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, <추가기재>가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29). 기호(3,7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2017-03-15)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공 장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, <추가기재>가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29). 기호(8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지 역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, <추가기재>가축분뇨 배출시설 설치 제한지 역(2018.11.29).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(5,8) 토지는 의뢰목록상 지목이 "답, 임야"이나, 기호(5)는 현황 일부 "잡종지", 기호(8)은 현황 "잡종지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본건의 정확한 위치, 인접지 (하천)와의 경계구분 및 일부 타지상에 소재하는 것으로 추정되는 건물(구조물)의 점 용면적 등은 측량이 필요한 것으로 판단되는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(3-일부,8) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 조립식 구조물, 철 파이프조 구조물 등이 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 일반목구조 기와지붕 2층건(사용승인일자: 17.01.04./증축일: 17.02.10.,17.03.09) 으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 목재 띠장 등. 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어, 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재, 일부 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호. 4(나) 경량목조 기와지붕 단층건(사용승인일자: 07.05.08.)으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 목재 띠장 등. 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어, 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재, 일부 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

(가,나): 풀빌라(펜션).

설비내역

(가,나): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호4(나) 건물은 의뢰목록상 경주시 산내면 대현리 "1965-1, 1965-3" 지상 소재 이나, 실제 산내면 대현리 "1965-1" 지상 소재이며, 의뢰목록상 구조가 "일반목구조"이 나, 일반건축물대장상 및 실제 "경량목조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 5토지 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록3[일부8] 지상에 이동가능한 조립식건축물 및 철파이프조 구조물 매각제외(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 산내면 대현리 1965번지에 소재하는 단독주택(풀빌라 펜션) 경매 물건입니다.

사건번호는 경주지원 2026타경35(1)이며, 감정가는 1,195,190,100원입니다.

토지 총 면적은 1747.00㎡(약 528.47평)이나, 매각 대상은 토지 지분 1581.9888㎡(약 478.57평)과 건물 전체(410.96㎡, 약 124.34평)입니다.

건물은 2017년 1월 4일 사용승인된 2층 일반목구조 건물(331.16㎡)과 2017년 5월 8일 사용승인된 1층 경량목조 건물(79.8㎡)로 구성되어 있으며, 현재 풀빌라 펜션으로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 영산농업협동조합입니다.

2. 입지조건

본 건은 경주시 산내면 대현리에 위치하며, '범골마을' 남측 인근으로 펜션 및 야영장, 임야 등이 주를 이루는 지역에 자리 잡고 있습니다.

자연 환경은 우수하나, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

일반 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 간선 도로 및 교통 시설과의 접근성은 양호한 편이며, 일부 필지는 폭 약 4M 포장도로 및 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 인수되는 임차인이 없습니다. 임차인 현황상 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 9월 6일 접수된 영산농업협동조합 근저당(을14/을6)입니다.

매각으로 인해 을구(근저당, 가압류 등)의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 '갑'구 권리들은 말소기준권리보다 선순위가 존재하거나, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

전체 등기부채권 총액은 약 1,086,925,690원입니다.

주의사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 이는 통상적인 기재일 수 있으나, 현장 확인 시 참고가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반적인 상업 지역 상권과는 거리가 있으며, 주변은 관광 및 휴양 목적의 펜션, 야영장 등으로 형성된 지역입니다.

상권은 주로 방문객 수요에 기반하고 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 인근 면 소재지나 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

지역 특성상 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 '범골마을'이 있으며, 전반적으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

교통 측면에서는 자가용 이용이 필수적이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지는 지분으로 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 5 토지에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 보증금이 반환되지 않을 위험이 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 목록 3(일부 8) 지상의 이동 가능한 조립식 건축물 및 철파이프 구조물 등은 매각에서 제외되므로, 실제 이용 면적 및 현황이 달라질 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 토지 경계가 불분명한 부분이 있어 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건축법규 및 지역 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 '단독주택'이나 일부 정보에 '다가구'로 표기된 점, 실제 '일반목구조'와 '경량목구조' 혼재 등 공부와 실제 현황 간의 일부 불일치가 존재하므로, 최종 이용 용도 및 건축물 현황 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 산내면의 자연 친화적인 입지에 위치한 풀빌라 펜션 건물과 그 토지 지분을 포함하는 부동산입니다.

현재 풀빌라 펜션으로 운영 중이며, 넓은 토지 면적과 건물 규모를 고려할 때 숙박업 운영 경험이 있거나 관련 사업 확장을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

인수되는 임차인이 없어 권리 인수 부담은 적으나, 토지 지분 매각, 농지취득자격증명 제출, 제시외 건물 제외 등 몇 가지 특이사항과 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

감정가는 11억 9519만 원 수준이며, 주변 시세 및 물건의 특성을 면밀히 분석하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 경주 산내면의 쾌적한 자연 환경에 위치하여 휴양 목적에 부합합니다.

* 펜션 운영 가능성: 현재 풀빌라 펜션으로 운영 중이므로, 즉시 수익 창출이 가능하거나 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 인수되는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 단순합니다.

* 넓은 토지 활용 잠재력: 토지 지분 매각임에도 불구하고 상당한 면적을 확보하고 있어, 추가 개발 또는 재구획 등 잠재적 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (단, 지역 규제 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,195,190,100원입니다. 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 토지 지분 매각, 제시외 건물 제외 등의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 소폭 하락한 10억 5천만 원에서 11억 5천만 원 사이로 추정됩니다.

등기부상 채무 총액이 약 10억 8천 6백만 원 수준임을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하되 경쟁 강도를 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 1,020,000,000원 (십억 이천만 원)

상기 예상 입찰가는 현 시세 분석 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 강화, 경쟁 물건 및 입찰 동향 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.