나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100284 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 15층오피스텔1531호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로 및 교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 15층 1531호 오피스텔로서, - 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 대체로 평탄한 부정형 토지로 오피스텔과 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 8m 정도의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대내역은 미상입니다. 2)기타사항 : 본건의 내부현황(설비) 등은 현장조사시 거주인의 부재로 인하여 평가사례 등의 제반자료와 외부관찰, 탐문 등을 통하여 동유형 물건의 일반적인 상황 을 상정하였으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.7.22.자 및 2026.8.11.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 이종원의 양수인)로부터 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경100284 (1)

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 대구광역시 동구 신천동 292-6번지에 위치한 동대구 유성 푸르나임 오피스텔 1531호입니다. 2014년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 24층 건물 중 15층에 해당합니다.

1.2. 토지 및 건물 면적

* 토지면적: 3.58㎡ (토지지분: 3.58㎡)

* 건물 전용면적: 29.54㎡ (약 8.9평)

1.3. 용도 및 경매 정보

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 95,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권자

말소기준권리는 2026년 2월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경100284)입니다. 총 채권액은 100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이종원 (이 )

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2022년 12월 22일

* 확정일자: 2022년 12월 22일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본건은 주택임차권자 이종원의 양수인인 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면이 제출되었으므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

* 을구 5번 순위 5번 주택임차권(이종원, 100,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 그 외 등기사항에 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 동대구역 인근은 대형 쇼핑몰, 백화점, 다양한 금융기관, 관공서, 병원, 음식점 등 상업 및 편의시설이 밀집되어 있어 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 지역 특성

동대구역을 중심으로 한 역세권 지역으로 유동인구가 많으며, 업무, 상업, 교통의 중심지 역할을 하고 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조로 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에 대형 병원, 다수의 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 주거 생활 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다. 2026년 7월 22일 및 8월 11일자 신청 채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 임차인 관련 추가적인 법적 분쟁 소지는 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 가능성 (확약서 효력)

임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁이나 확약서 효력에 대한 예외 발생 시 보증금 인수 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 다만, 제출된 서류상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 내부 현황 미확인

평가 당시 거주인 부재로 인해 내부 설비 등에 대한 정확한 확인이 어려웠던 점은 향후 내부 상태 점검 시 참고해야 합니다.

6.3. 기타

주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 현저한 기피 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설(비행안전제6구역) 관련 제한사항이 존재하므로, 해당 지역의 개발 제한 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 신천동의 동대구역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다. 감정가는 95,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동대구역을 중심으로 한 교통 및 상업 중심지에 위치하여 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 현황 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 29.54㎡이며, 최근 유사 면적(29.54㎡)의 실거래가는 2026년 3월 13층 80,000,000원, 2026년 4월 19층 79,000,000원입니다. 감정가는 95,000,000원으로, 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준인 79,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 본건의 15층이라는 중간층의 이점과 향후 시세 상승 가능성을 감안하여, 8,000,000,000원을 초과하지 않는 선에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.