나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1046 [1] 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 306동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "강북초등학교" 서측 인근에 위치하는 아파트 [그린빌 3제306동 제6층 제606호]단위세대로서 주위는 택지개발로 조성된 대단위 아파트단지, 학교, 주택 및 관련상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물중 제6층 제606호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 유사 토지로 인접지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복6차선, 북측 및 동측으로 왕복4차선, 남측으로 폭 약 10m의 보행자전용도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역, 절 대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경1046 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 306동 6층606호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 3,400만원

* 토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

* 건물면적: 49.71㎡ (약 15.05평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "강북초등학교" 서측 인근에 위치하는 아파트 단지입니다. 주위는 택지개발로 조성된 대단위 아파트 단지, 학교, 주택 및 관련 상가 등이 혼재되어 있습니다. [cite:제공 정보]

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:제공 정보]

* 인접 도로: 서측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 폭 약 10m의 보행자 전용도로와 각각 접하고 있습니다. [cite:제공 정보]

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2015년 12월 24일 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권 (152,100,000원)으로, 본 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite:제공 정보]

* 소유권: 소유권은 이옥자 씨 명의로 이전되었습니다 (2005년 12월 29일). [cite:제공 정보]

* 경매개시결정: 2026년 2월 4일 대구대서신용협동조합에 의해 임의경매 개시결정(127,482,466원)이 등기되었습니다. [cite:제공 정보]

* 소멸 여부: 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 152,100,000원입니다. [cite:제공 정보]

* 임차인 현황:

* 인수 보증금: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. [cite:제공 정보]

* 임대관계: 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 중인 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 1일, 6층, 49.71㎡(약 15평) 매물이 1억 2,400만원에 거래되었습니다. [cite:제공 정보]

* 2026년 7월 3일, 6층, 49.71㎡(약 15평) 매물이 1억 1,410만원에 거래되었습니다. [cite:제공 정보]

* 2026년 7월 7일, 5층, 49.71㎡(약 15평) 매물이 1억 1,000만원에 거래되었습니다. [cite:제공 정보]

* 시세 추이: 최근 3건의 거래가 1억 1,000만원에서 1억 2,400만원 사이에서 이루어졌습니다. 본건과 동일한 6층 매물이 1억 2,400만원에 거래된 사례가 있어 참고 가능합니다. [cite:제공 정보]

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(1억 3,400만원) 대비 최근 거래가는 1억 1,000만원에서 1억 2,400만원 수준으로, 감정가보다는 낮은 시세를 형성하고 있습니다. [cite:제공 정보]

* 전월세 시세:

* 2026년 5월 14일, 39.77㎡(약 12평) 매물이 보증금 1,000만원, 월세 50만원에 거래되었습니다. [cite:제공 정보]

* 2026년 7월 10일, 49.71㎡(약 15평) 매물이 보증금 1,000만원, 월세 50만원에 거래되었습니다. [cite:제공 정보]

* 2026년 7월 13일, 49.71㎡(약 15평) 매물이 보증금 1,000만원, 월세 50만원에 거래되었습니다. [cite:제공 정보]

* 임대 수익 잠재력: 49.71㎡ 기준, 보증금 1,000만원에 월 50만원 수준의 임대 수익을 기대할 수 있으며, 이는 연 6% 내외의 수익률에 해당합니다. [cite:제공 정보]

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 칠곡주공그린빌3단지 (그린빌3차)

* 주소: 대구광역시 북구 구암서로 41 (구암동 786번지)

* 준공년월: 2000년 8월 25일

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 1,389세대

* 최고 층수: 18층 (단지 전체 기준), 본건 306동 15층

* 주차대수: 총 1,508대 (지하 자동 991대, 지상 자동 517대) [cite:JSON]

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. [cite:제공 정보]

* 주변 학군: 강북초등학교, 동평중학교, 운암고등학교 등이 인접해 있습니다. [cite:검색 결과 3]

* 면적 정보:

* 전용면적: 49.71㎡ (약 15.05평)

* 분양면적: 본 건의 정확한 분양면적은 제공되지 않았습니다. 일반적으로 전용 49.71㎡(약 15평) 아파트는 분양면적이 약 66㎡(20평) 내외일 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 점유 및 임대 관계가 불확실하여, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도에 대한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 본 건의 감정가 1억 3,400만원 대비 최근 실거래가가 1억 1,000만원에서 1억 2,400만원으로, 시세보다 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. [cite:제공 정보]

* 주변 환경: 검색 결과, 본건이 위치한 구암동 지역은 대규모 아파트 단지와 학교, 상가 등이 혼재된 주거 지역으로, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 심각한 공해 시설 등은 확인되지 않았습니다. [cite:검색 결과 7, 10] 다만, 과거 대구 칠곡3지구 내 공공청사 부지 관련 마트 운영 및 허가 문제 등이 제기된 사례가 있으나, 본 경매 물건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. [cite:검색 결과 8, 9]

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 구암동에 위치한 칠곡주공그린빌3단지 아파트로, 초등학교와 인접한 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대단지 아파트로서 안정적인 생활 인프라와 교통 환경을 누릴 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 흐름을 볼 때, 감정가보다 낮은 가격대에 거래가 이루어지고 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 주변 시세 및 단지 규모를 고려할 때, 충분한 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 강북초등학교, 각종 상업시설 및 편의시설이 단지 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거 수요: 1,389세대 대단지 아파트로서 지역 내에서 꾸준한 주택 수요를 확보하고 있습니다.

* 편리한 교통 환경: 주요 도로와의 접근성이 좋아 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸되어 낙찰 후 권리상 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가 1억 3,400만원 대비 최근 실거래가는 1억 1,000만원에서 1억 2,400만원 수준입니다. 특히 6층 매물이 1억 2,400만원에 거래된 사례가 있습니다. [cite:제공 정보] 임대 관계가 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 최고가와 감정가, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 1억 2,000만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.