나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100341 [1] 대구광역시 중구 대봉동 44-10 청운맨션 6동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 대봉동 소재 "도시철도3호선 대봉교역" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 2층 207호 단위세대로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 중앙난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 서측 일부로 폭 약 15미터 내외의 포장 도로, 북동측 일부로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 가축사육제한구역임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경 관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 장애 물제한표면구역(2018-11-21)<공항시설법>, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경100341 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 대봉동 44-10 청운맨션 6동 2층207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 394,000,000원

* 건물 면적: 122.22㎡ (전용면적, 약 37평)

* 토지 면적: 69.75㎡ (토지 지분, 약 21평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 중구 대봉동 소재, 도시철도 3호선 대봉교역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대봉교역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15미터, 북동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 주로 제3종일반주거지역, 일부 근린상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 19일 접수된 대구신라신용협동조합의 근저당권(520,800,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 을25, 갑4 등)

* 소멸되지 않는 권리: 공부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 중심지: 대봉교역 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 발전 잠재력: 제3종일반주거지역과 근린상업지역이 혼재된 입지 특성상 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 개요: 청운맨션은 1986년 12월 사용승인된 아파트로, 총 7개동 669세대가 거주하고 있습니다.

* 주요 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 대구 지하철 3호선 대봉교역이 인근에 위치하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 좋습니다.

* 주차: 총 713대의 주차가 가능하며, 이는 세대당 약 1.06대의 비율입니다.

* 교육시설: 주변에 대봉초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1986년 준공되어 약 40년의 건축 연한으로 인한 노후화 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 점유자 또는 임차인의 정확한 관계 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 있을 수 있습니다.)

* 토지 이용 계획 복합성: 제3종일반주거지역과 근린상업지역이 혼재하여 향후 개발 방향에 따른 변동성 검토가 필요합니다.

* 장애물 제한 구역: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구 대봉동에 위치한 청운맨션 아파트로, 대봉교역 역세권에 있어 교통 편의성이 우수하며 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 건물 면적 122.22㎡(구 37평)의 비교적 넓은 주거 공간을 확보하고 있으며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축 연한이 오래되었고, 토지 이용계획의 복합성 및 장애물 제한 구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대봉교역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 편의성: 상업 및 주거 지역이 발달하여 풍부한 생활 편의시설을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 안정적으로 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 중구 대봉동 지역의 재개발 및 도시 경관 개선 사업 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 394,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 2026년 2월): 41,000,000원

* 시세 분석: 본건과 동일한 122.22㎡ 면적의 물건이 2026년 2월에 410,000,000원에 거래되었습니다. 감정가(394,000,000원)는 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 추가 확인이 필요하지만, 명확한 세부 내용 부재 시 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점은 명도 부담을 경감시키는 요소입니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 410,000,000원을 기준으로, 감정가와의 차이 및 권리관계(미확인 지상권)를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 본 건의 예상 입찰가는 395,000,000원에서 415,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.