나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100367 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 14층1421호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ‘대구남문시장’ 동측 인근에 위치하는 "반월당아너스제네 스타워오피스텔 제14층 제1421호" 구분건물(오피스텔)로서 부근일대는 각종 상업시설 및 근린 생활시설과 아파트단지 및 시장상가 등이 혼재되어 있으며, 후면으로는 단독주택 등이 입지하 여 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하고, 버스정류장 및 지하철역(반월당역 및 명덕역)이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상21층건 중 제14층 제1421호 오피스텔로서 외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필 일단의 부정형의 토지로서, 인접지대와 대체로 등고,평탄한 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약40m, 북측으로 폭 약25m, 동측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3,5,6,9) : 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(경북여자고등학교), 가축사육제한구역임. 기호(4,11) : 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(경북여자고등학교), 가축 사육제한구역임. 기호(7,8) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(경북여자고등학교), 가 축사육제한구역임. 기호(10) : 제3종일반주거지역, 상대보호구역(경북여자고등학교), 가축사육제한구역임. 기호(12,13) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40~50m)(접합), 상대보 호구역(경북여자고등학교), 가축사육제한구역임. 기호(14) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40~50m)(접합), 상대보호 구역(경북여자고등학교)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 주소: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 14층 1421호

1.1. 2. 건물명: 반월당 아너스 제네스타워 오피스텔

1.1. 3. 용도: 오피스텔 (주거용)

1.1. 4. 층수 및 면적: 본건은 지상 14층에 위치하며, 전용면적은 22.11㎡ (약 6.69평)입니다. 건물 총면적은 22.113㎡ (약 6.69평)이며, 토지면적은 3.00㎡ (약 0.91평)입니다.

1.2. 사건 정보

1.2. 1. 사건 번호: 대구지방법원 2026타경100367 (1)

1.2. 2. 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 3. 감정가: 100,000,000원

1.2. 4. 채권자: 주택도시보증공사

1.3. 토지 정보

1.3. 1. 토지 면적: 3.00㎡

1.3. 2. 토지 지분: 3.0020000000000002㎡

1.3. 3. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

1.4. 1. 건물 면적: 22.11㎡

1.4. 2. 건물 지분: 22.113㎡

1.4. 3. 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.6. 특이사항: 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

1.7. 주의사항: 명확한 주의사항은 제공되지 않았으나, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 관련 상세 내용은 권리분석 섹션 참조.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ‘대구남문시장’ 동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 상업시설, 근린생활시설, 아파트단지, 시장상가 등이 혼재되어 있고, 단독주택 지역도 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 반월당역 및 명덕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설: 인근에 대구남문시장, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 일반적인 상업 및 주거지역으로, 검색 결과 상 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권 (이민기, 보증금 120,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본건 감정가가 임차인 보증금보다 낮으므로, 보증금 전액 인수 예상됩니다.

3.2. 말소되는 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 압류(평택세무서장), 압류(도봉세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-25

* 확정일자: 2021-08-18

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1억 2천만원 전액 인수해야 함.

3.4. 권리분석 요약: 선순위 임차인의 대항력 있는 주택임차권(120,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 기타 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내외부 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건(1421호)은 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다.

4.2. 부근 상권 특성: 대구 중심상업지역에 위치하여 각종 상업시설과 금융기관, 편의시설이 밀집해 있으며, 대구남문시장과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 4층, 지상 21층 건물입니다.

5.2. 이용 상태: 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 건축물 상세:

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.05.24 기준)

* 총 층수: 지하 4층, 지상 21층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 호실수: 471호 (오피스텔 기준)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 보증금 1억 2천만원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰가 외 추가적인 자금 투입이 필요합니다. 본건 감정가(1억원)가 임차인의 보증금(1억 2천만원)보다 낮아, 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 금액이 낙찰가를 초과할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자의 총 투자 비용을 산정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 시세 수준은 9천만원대에서 1억원 사이로 추정됩니다. 다만, 1억 2천만원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰가가 임차인 보증금을 초과할 경우 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이러한 권리관계로 인해 실제 투자자는 인수 금액을 고려한 총 투자 비용 대비 수익성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 대구 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 뛰어나며, 향후 도시 개발 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통망: 지하철역(반월당역, 명덕역)과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1. 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 9월 11일: 14층, 22.113㎡, 9,500만원 [출처 미제공]

* 2025년 9월 24일: 5층, 21.7589㎡, 10,000만원 [출처 미제공]

* 2026년 4월 11일: 14층, 22.113㎡, 9,150만원 [출처 미제공]

9.1. 2. 현재 시세 추정: 제공된 최근 매매 사례 중 동일 층(14층)의 거래가는 9,150만원이며, 감정가는 10,000만원입니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정:

본 건은 1억 2천만원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금(120,000,000원)'이 됩니다.

Rule 6 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는, 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 입찰가를 산정하되, 인수해야 할 보증금은 별도로 고려하여 총 투자 비용을 평가하라는 의미로 해석됩니다.

현재 시세(약 9,000만원 ~ 10,000만원)와 동일 층 거래가(9,150만원)를 고려하면, 본건의 시장 가치는 9,500만원 내외로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금이 시세보다 훨씬 높아, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이러한 상황을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 8,500만원 ~ 9,000만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다.

만약 9,000만원에 낙찰될 경우, 총 투자 비용은 9,000만원 (낙찰가) + 120,000,000원 (인수 보증금) = 210,000,000원 이 됩니다. 이는 현 시세(약 9,500만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 상당한 재정적 부담 및 잠재적 손실이 발생할 수 있습니다. 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.