나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1062 [1] 대구광역시 남구 이천동 551-1 이천뜨란채2단지 201동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대구중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파 트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환 경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함 한 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택 중 제16층 제1601호 단위세대로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m)(2024-12-10)(접 합), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-12-10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-19) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1062 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대구경북양돈축산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 이천동 551-1 이천뜨란채2단지 201동 16층1601호

용도: 아파트

토지면적: 34.59㎡ (약 10.47평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

토지지분: 34.593㎡

건물지분: 84.84㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택 중 제16층 제1601호

이용상태: 아파트

총 층수: 20층 (본건 16층)

1.3. 감정 평가 내역

* 주변 환경: 대구광역시 남구 이천동 소재 '대구중학교' 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 형성되어 있음. 제반 주위환경 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택 중 제16층 단위세대. 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 내장바닥재 및 일부 타일, 창호는 새시창호 마감.

* 이용상태: '아파트'로 이용중임.

* 설비내역: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

* 토지 이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, "아파트부지"로 이용중임.

* 도로: 단지 남측 폭 약 25미터, 북측 및 동측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 대로3류, 소로2류 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구중학교 등).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상. 이해관계인 부재로 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 시설

본건은 대구광역시 남구 이천동에 위치하며, '대구중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

지도상 확인 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2003-01-27, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 대한주택공사

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2008-02-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 강옥수

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2011-06-02, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대구경북양돈축산업협동조합, 권리금액: 128,400,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2015-06-17, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대구경북양돈축산업협동조합, 권리금액: 81,600,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2026-01-26, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최병국 외 4명 (상속)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2026-02-03, 권리종류: 임의경매, 권리자: 대구경북양돈, 권리금액: 193,985,263원, 말소: 말소 (본건 경매개시결정 등기)

총 등기부채권액: 210,000,000원

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리: 을3 (2011-06-02)에 설정된 대구경북양돈축산업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 대항력 있는 임차권)를 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서에 지상권개요 공란).

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 미상임.

본건의 경우, 임차인의 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 상세 정보가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 이천동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 단지 내 상가 및 주변의 상업시설 이용이 가능합니다.

인근에 대구중학교 등 교육시설이 위치하여 유동인구가 있을 수 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 배후 주거 수요에 기반한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 이천뜨란채2단지

주소: 대구광역시 남구 이천동 551-1

건축년도: 2002년 11월 28일 사용승인

총 동수: 4개동

총 세대수: 320세대

최고층: 20층 (본건 16층)

주차: 총 113대 (지상 4대, 지하 8대, 전기차 충전기 지하 6대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

전용면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

분양면적: 약 107.59㎡ (약 32.55평)

5.2. 아파트 매매/임대 시세

최근 실거래가 (이천뜨란채2단지 84.84㎡ 기준, 2026년):

* 2026년 4월: 205,000,000원 (4층, 직거래)

* 2026년 5월: 284,000,000원 (13층, 중개거래)

* 2026년 7월: 290,000,000원 (19층, 중개거래)

현재 감정가는 269,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가(290,000,000원)와 비교 시 약간 낮은 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 아파트 노후도: 2002년 준공으로 20년 이상 경과한 아파트이므로, 향후 시설 보수 및 유지 관리에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용에 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 상승 추세: 2026년 4월 2억 5백만 원에서 7월 2억 9천만 원으로 약 3개월간 8천 5백만 원 상승하며 시세 상승 모멘텀을 보여주고 있습니다.

* 본건 감정가는 최근 시세 대비 합리적인 수준: 감정가 2억 6천 9백만 원은 최근 최고가 2억 9천만 원 대비 약 2천 1백만 원 낮아, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

* 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고 주변 편의시설 및 교육시설이 있어 주거 환경이 양호합니다.

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 이천동에 위치한 이천뜨란채2단지 아파트로, 편리한 교통과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 최근 아파트 시세가 상승하는 추세이며, 본건의 감정가는 이러한 시세를 반영하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점과 아파트 노후도 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 269,000,000원

최근 실거래가 (19층): 290,000,000원 (2026년 7월)

최근 실거래가 (13층): 284,000,000원 (2026년 5월)

전용면적 84.84㎡ (약 25.66평)

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 본건 입지, 층수(16층)를 고려할 때, 최근 13층 및 19층 실거래가(2억 8천 4백만원 ~ 2억 9천만원) 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 대비 적정 입찰가는 100~110% 수준으로 예상됩니다.

최근 최고가 290,000,000원과 보수적인 접근을 고려하여, 285,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.