나이스옥션 법원경매 천안 2026타경57 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 4층443호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정 공원" 동측 인근에 위치하는 모아엘가워너비 제4층 제443호(전유면적 31.4140㎡)로서, 주위는 오피스텔, 상업시설 및 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지하6층 지상12층 중 지상 제4층 제443호(사용승인일 : 2017.09.29.)로서 외 벽 : 외장석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감 바 닥 : 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호 등 마감

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 대로 및 남측으로 소로에 접하며, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경57 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 4층 443호

* 건물명: 모아엘가워너비

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적(대지권): 5.27㎡ (약 1.59평)

* 건물면적(전유면적): 31.41㎡ (약 9.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

* 사용승인일: 2017년 9월 29일

* 총층수/해당층: 지하 6층, 지상 12층 중 4층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "성정 공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 도로상태: 본건 건물은 북측 대로(폭 25~30m) 및 남측 소로(폭 10~12m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함. 주차 여건 또한 보통으로 판단됨.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속해 있음.

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 2018년 1월 29일 접수된 수협은행의 근저당권(102,000,000원)임.

* 본건 경매는 수협은행의 임의경매 신청(2026년 2월 5일 접수, 111,696,997원)에 의해 진행됨.

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (명시된 지상권에 대한 상세 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 3월 16일

* 배당신고일자: 2026년 3월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 주의사항: 임대차 현황 상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음. 다만, 임대차 관계의 세부 내용(계약 기간, 특약 등)은 별도 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 본건은 상업지대에 위치하여 오피스텔, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편이며, 관련 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보 분석 결과,

* 모아엘가워너비와 유사한 연식(2016년)의 '클릭하우스'(59.89㎡)가 2026년 4월 14,700만원(약 24.55만원/㎡)에 거래됨.

* 연식이 오래된 '성정빌라'(1995년식, 32.865㎡)는 2026년 7월 5,100만원(약 15.51만원/㎡)에 거래되었음.

* '중앙빌라'(1990년식, 36.765㎡)는 2026년 7월 2,300만원(약 6.25만원/㎡)에 거래됨.

* 본건 '모아엘가워너비'는 신축급 도시형생활주택으로서, 유사한 조건의 '클릭하우스'와 비슷한 시세 수준을 형성할 것으로 예상되며, 연식이 오래된 빌라/다세대보다는 높은 가격대를 보일 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합함.

* 편의시설: 주변 상업지대로 인해 쇼핑, 외식, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 편리함. (구체적인 시설은 지도 검색 결과)

* 자연 및 여가: "성정 공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경 및 여가 활동에 이점을 가짐.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 위치임.

* 주변 시설: (지도 검색 결과 기반)

* 편의시설: 롯데시네마, 천안신세계백화점, 두정역 상권 등 근거리 이용 가능.

* 교육시설: 천안두정중학교, 천안서북고등학교 등 인근에 위치.

* 의료시설: 천안시청 인근 및 두정역 주변 종합병원 및 의원 접근성 양호.

* 혐오시설: 본건 주변에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 검색되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 현황: 제공된 정보 상 '임대사항: 미상임'으로 기재되어 있으며, 임차인 배 씨의 보증금 및 차임 관련 세부 사항 확인 필요 (현재는 대항력 없음으로 분석됨).

* 건물 관리 상태: 2017년 준공 건물로 비교적 신축이나, 내부 관리 상태에 따라 수리비 발생 가능성 있음.

* 최근 매매가 변동성: 주변 빌라/다세대 시세는 연식 및 상태에 따라 큰 편차를 보이며, 이에 따른 본건의 정확한 시세 재평가 필요.

* 채권 총액: 근저당 102,000,000원 + 임의경매 신청 채권액 111,696,997원 = 약 213,696,997원으로, 감정가를 상회함. 이는 경쟁이 치열하지 않을 가능성도 시사함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 신축급(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 상업지대 내 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 법률적 리스크가 낮다고 판단됨.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 65,000,000원은 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 자금 부담은 낙찰가와 보증금 외에는 없음.

* 감정가(91,000,000원)가 주변 유사 물건 시세 대비 합리적이거나 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 투자 가치가 있다고 판단됨.

* 다만, 임대 현황 미상, 건물 내부 상태 점검 등 추가 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)이며 관리가 용이한 도시형생활주택.

* 천안시 핵심 상업지구에 위치하여 직주근접 수요 풍부.

* 인근 공원으로 쾌적한 주거 환경.

* 확실한 말소기준권리 및 대항력 없는 임차인으로 권리 분석상 안전함.

* 합리적인 감정가로 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 91,000,000원이며, 이는 전용면적 31.41㎡ (약 9.50평) 기준임.

* 유사한 시기에 준공된 '클릭하우스'(59.89㎡)가 2026년 4월 14,700만원(약 24.55만원/㎡)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시세 대비 낮을 가능성이 있음.

* 본건의 감정가 91,000,000원은 ㎡당 약 28.97만원의 가치를 반영함.

* 따라서, 입찰 시에는 감정가인 91,000,000원을 기준으로, 보수적으로는 100% 수준인 91,000,000원에서 110% 수준인 100,100,000원까지 고려해 볼 수 있음.

* 주변 시세 및 부동산 시장 상황을 면밀히 분석하여, 약 90,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 최적의 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 최근 유사 물건의 낙찰가 데이터 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.