나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10234 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1167 대우푸르지오아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "모산중학교"북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 근린시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지내 주차장까지 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호로, (사용승인일: 2007.03.29) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 및 일부 미장석 붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

계단식 아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실2, 파우더실, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 평탄하게 조성된 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남측 및 서측으로 대로, 북서측으로 중로 및 북동측으로 소로의 포장도로와 접하여 간선도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(아산배방공수대우아파트) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-12-20)(대로2-1)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(2019-07-12)(대로2-2)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-11)(접합),가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-09-09)(모산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.10.12.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 천안지원 2026타경10234 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

주소는 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1167, 대우푸르지오아파트 102동 2층 201호이며, 아파트 용도로 사용 중입니다.

감정가는 225,000,000원이며, 토지면적은 45.68㎡ (약 13.8평), 건물면적(전용면적)은 84.80㎡ (약 25.6평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

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본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "모산중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지 및 근린시설 등이 소재하는 등 주거 환경이 양호한 편입니다.

단지 내 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남측 및 서측으로 대로, 북서측으로 중로, 북동측으로 소로의 포장도로와 접하여 간선도로와의 연계성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 학교환경 보호구역(모산중학교, 하나유치원)에 해당됩니다.

주변에는 모산중학교, 배방초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 생활 편의시설 또한 잘 갖추어진 지역입니다. 종합적인 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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본건의 말소기준권리는 2023년 6월 23일 접수된 삼성카드 주식회사의 4번 이형우지분 가압류(갑7)입니다.

등기부등본상 을구 7번으로 2023년 12월 7일 접수된 주택임차권(백지연, 임대차보증금 250,000,000원)이 존재하며, 임차인 백지연은 대항력이 있습니다.

하지만, 본건과 관련하여 중요한 사항은 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서입니다. HUG는 본 건에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

이 확약서 제출로 인해, 매수인은 임차인 백지연의 임대차보증금 250,000,000원에 대해 인수 의무가 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

최근 등기된 권리로는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑9)이 있습니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 백

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 있음 (단, HUG의 확약서로 인해 매수인 인수 없음)

4. 상권분석

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아산시 배방읍 일대는 신규 아파트 단지 개발과 함께 주거 중심의 상권이 형성되어 있으며, 지속적인 인구 유입이 이루어지고 있는 지역입니다.

본건이 소재한 대우푸르지오아파트는 총 893세대의 대규모 단지로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 대형마트 등 생활 편의시설 접근도 용이합니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 모산중학교, 배방초등학교, 하나유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 각종 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 대형마트 등도 접근 가능합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 대로와 접해 있어 차량 이동이 수월합니다.

* 주거환경: 단지 내 공원, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 선순위 임차권: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사의 명확한 인수 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 관련 서류의 법적 효력은 반드시 재확인 필요)

* 건축 연도: 2007년 3월 29일 사용 승인된 건물로, 약 19년 차가 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 관련 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 아산시 배방읍의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 물건으로, 안정적인 시세와 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 명확하게 해소되어, 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다.

최근 실거래가 또한 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 건축 연도 및 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

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* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사의 적극적인 확약서 제출로 임차 보증금 인수 부담이 해소되었습니다.

* 안정적인 시세: 최근 매매 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 하락 위험이 적습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 아파트 단지 내 및 주변의 교육, 교통, 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 개발 잠재력: 배방읍 일대의 지속적인 개발 및 도시화로 인한 미래 가치 상승 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 225,000,000원이며, 최근 동일 면적(84.80㎡)의 실거래가도 225,000,000원으로 형성되어 있습니다.

인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원으로 산정합니다.

이는 최근 시세와 HUG 확약서로 인한 권리관계 명확성 등을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.