나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10209 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1801 테크노밸리이지더원2단지 203동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 및 각종 주거편의시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제16층 제1602호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 구조 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북측, 동측 및 서측으로 중로인 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-07-16)(소로3-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-16)(중로1-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-16)(중로1-5)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(염작초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(아산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2026타경10209 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1801 테크노밸리이지더원2단지 203동 16층1602호

감정가: 196,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 면적

토지면적: 37.60㎡ (약 11.38평)

건물면적(전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

2.3. 건물 정보

건축년도: 2015년 09월 25일

총층수: 25층

해당층수: 16층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

난방방식: 개별난방 (추정)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 "염작초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 각종 주거 편의시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(염작초등학교), 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(아산테크노밸리) 등의 제한 사항이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 해당사항 없음)

4.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 02월 22일 접수된 무태새마을금고의 근저당권(156,000,000원)입니다. 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 임대 관계 및 차임이 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사이지개발산업 (2015-11-11)

* 소유권 이전: 최우도 (2016-01-28)

* 소유권 이전 (증여): 김수연 (2021-10-29)

* 근저당 (말소기준): 무태새마을금고 (2024-02-22, 156,000,000원)

* 근저당 (말소): 주식회사디지비캐피탈 (2024-05-17, 26,400,000원)

* 가압류 (말소): 삼성카드 (2021-10-29, 11,911,619원)

* 가압류 (말소): 신한카드 (2025-07-24, 5,473,091원)

* 가압류 (말소): 충남신용보증재단 (2025-07-30, 11,875,000원)

* 임의경매 (말소): 무태새마을금고 (2026-02-06, 135,402,847원)

등기부채권 총액: 211,659,710원

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 아산테크노밸리는 대규모 산업단지를 배후로 하는 주거지로서, 단지 내 및 인근으로 아파트 단지와 함께 상업시설, 편의시설 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 개발 호재

아산테크노밸리 일반산업단지의 지속적인 발전과 함께 주거 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 염작초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 인근에 다른 중학교, 고등학교 등의 교육 시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 아파트 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6.3. 주차시설

* 단지 내 총 주차 대수는 689대로, 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다. (지상 6대, 지하 15대, 전기차 충전기 지하 5대 포함)

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 및 차임 미상으로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 항공기 운항으로 인한 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 아산테크노밸리 산업단지 인근에 위치하므로, 산업단지 자체의 환경(소음, 분진 등) 영향 가능성을 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변 지역의 축산업 관련 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 아산테크노밸리 내에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 아파트입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 산업단지 배후 주거지로서 꾸준한 수요가 기대되며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 아산테크노밸리 산업단지 중심부에 위치한 실거주 및 투자 가치가 있는 아파트입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 전용면적 60㎡ 타입으로 소형가구 및 투자용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 80㎡)의 아파트가 2026년 5월 200,000,000원, 2026년 7월 214,000,000원에 거래된 것으로 확인되었습니다. 본건의 전용면적(59.94㎡)을 고려하여 단순 환산 시 약 160,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

하지만, 감정평가액은 196,000,000원으로 책정되었으며, 2026년 1월 31일 거래된 유사 면적(59.98㎡) 아파트의 전세 보증금이 157,500,000원임을 감안할 때, 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액(211,659,710원)이 감정가(196,000,000원)보다 높은 점은 경매 절차에서 고려될 수 있는 요소입니다.

현 시세 및 경쟁 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가인 196,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 확보된 정보를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로는 180,000,000원부터 시작하여 시장 상황에 따라 190,000,000원 ~ 196,000,000원 수준에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

11. 추가 정보

11.1. 혐오시설 검색 결과

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 아산테크노밸리 산업단지 내에 위치하고 있어, 산업단지의 종류 및 운영 상황에 따라 환경적 영향을 받을 가능성은 있습니다.

11.2. 아파트 정보 요약

* 아파트명: 테크노밸리 EG the 1 2단지

* 사용승인일: 2015.09.25

* 총 세대수: 542세대

* 총 동수: 9동

* 최고층: 25층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.