나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10229 [1] 충청남도 아산시 용화동 1623 용화마을신도브래뉴 102동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 아산시 용화동 소재 '아산초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 빌라 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층으로 (사용승인일: 2009.10.08) 외벽 : 물탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 남측, 동측으로 왕복4차선 시내간선도로를 이용하여 접근가능 하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구), 소로2류(폭 8m~10m) (접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역 (2021-07-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2017-02-28)(아산초등학교), 상대보호구역 (아이사랑유치원).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10229 (1)

소재지: 충청남도 아산시 용화동 1623 용화마을신도브래뉴 102동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 365,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건물명: 용화마을신도브래뉴 아파트

사용승인일: 2009년 10월 08일

해당 층수: 13층 (총 30층)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 74.27㎡ (약 22.5평)

토지 지분: 74.267㎡ (약 22.5평)

건물 면적 (전용면적): 126.57㎡ (약 38.3평)

건물 지분: 126.567㎡ (약 38.3평)

추정 분양 면적: 약 163.21㎡ (이는 102동의 동별 총 면적을 세대수로 나눈 평균값으로, 전용 면적 외 공용 면적을 포함한 공급 면적을 추정한 것입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 아파트 단지는 충청남도 아산시 용화동에 위치하며, '아산초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 빌라 등으로 형성되어 있어 주거 환경으로는 무난합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 아파트 단지 출입이 용이하며, 인근 간선도로에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역(전부제한구역), 아산초등학교 및 아이사랑유치원 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

아파트 단지는 북측, 남측, 동측으로 왕복 4차선 시내간선도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 04월 27일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이후 설정된 권리들은 모두 말소 대상이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: LIVIKTORIIA (L *)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 24일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차관계 미상.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

임차인 L *은 대항력이 없는 것으로 파악되어 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차관계가 미상으로 기재되어 있어 세부적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건 아파트는 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 아산초등학교와 유치원이 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 및 상점이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 아산초등학교가 위치하며, 아이사랑유치원도 가까이 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.4. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2009년 10월 08일에 사용 승인되었습니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급 시설, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있으며, 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 L *이 존재하나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 임차관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 법적 쟁점 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제약

토지이용계획상 아산초등학교 및 아이사랑유치원 관련 상대보호구역에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 용화마을신도브래뉴 아파트 경매 물건입니다. 2009년 준공되어 연식이 다소 있으나, 아파트 단지 내 및 주변 환경, 교통 여건 등이 전반적으로 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 L *은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차 관계의 불명확성은 유의해야 할 사항입니다. 교육시설이 인근에 위치하며, 단지 규모(940세대)를 고려할 때 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 아산시 용화동 지역의 안정적인 주거 수요와 함께, 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

* 전용면적 126.57㎡ (약 38.3평)의 넓은 면적은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지 내 유사 면적대의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래 (59.966㎡, 17층): 21,000만원

* 2026년 7월 2일 거래 (59.966㎡, 17층): 19,000만원

* 2026년 7월 9일 거래 (84.974㎡, 4층): 22,000만원

본건은 전용면적 126.57㎡ (약 38.3평)으로, 위 거래 사례 중 가장 큰 면적인 84.974㎡ (약 35.5평)보다 면적이 더 넓습니다. 일반적으로 면적이 넓을수록 단위 면적당 가격은 다소 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 84.974㎡ (35.5평)의 거래가가 22,000만원임을 감안할 때, 단위 면적당 가격을 240만원 ~ 280만원으로 추정하여 환산하면, 본건의 예상 시세는 약 303,768,000원 ~ 354,400,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 365,000,000원과 비교했을 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 340,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 93% 수준이며, 최근 거래된 물건들의 가격 범위를 고려한 경쟁력 있는 수준입니다.

9.4. 주변 혐오시설 정보

주변 지역 조사 결과, 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 아산초등학교, 아이사랑유치원 등이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.