나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10222 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 오곡리 292-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충난ㅁ 천안시 동남구 북면 오곡리 소재 "위례초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 농지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 포장된 농로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(북면9(관리형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(위례초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

지상에 제시 외 건물(비닐하우스)가 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 철판지붕의 단층 건물로 내벽 및 외벽 : 판낼 마감 등

이용상태

꿀법관련 작업장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

종물로서의 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 공유자 우선매수는 1회에 한함
제시외 건물(감정평가서 상 ㉠,㉡,㉢,㉣)매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
목록②,③,④ 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
대항력 여지 있는 임대차 관계 미상의 임차인들 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10222 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 오곡리 292-2

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (건축물대장상), 꿀벌 관련 작업장 (실제 이용)

* 감정가: 112,190,400원

* 토지면적: 2,552.00㎡ (약 772.18평)

* 토지매각지분: 510.40㎡ (약 154.40평)

* 건물면적: 360.00㎡ (약 108.90평)

* 건물매각지분: 72㎡ (약 21.78평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 북면 오곡리 소재 "위례초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북측으로 포장된 농로에 접해 있습니다.

* 이용상태: 토지는 부정형의 토지로 현재 농지로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m이내지역, 타법에의한 전부제한구역), 상대보호구역(위례초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 9일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정 (등기부 갑3)으로, 본 경매물건의 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 현황: 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 상속 등기 후 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매 및 한국자산관리공사의 가압류가 등기되었으며, 강제경매(갑3)를 제외한 후속 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부 채권액은 923,113,847원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용은 구체적으로 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 총 15명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인이 '대항력 있음'으로 등기되어 있습니다.

* 다만, 모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 일부 임차인의 경우 전입일자가 미래 시점(2025년)으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 임차인 목록:

* 안 (전입일자: 2022-11-04)

* 혜 (전입일자: 2025-06-23)

* 쿄 (전입일자: 2025-06-24)

* 나 (전입일자: 2022-11-04)

* 뉴 (전입일자: 2025-07-07)

* 소 (전입일자: 2022-12-01)

* 툰 (전입일자: 2025-06-26)

* 툰 (전입일자: 2023-11-09)

* 와 (전입일자: 2022-11-25)

* 와 (전입일자: 2024-02-26)

* 와 (전입일자: 2024-03-08)

* 자 (전입일자: 2025-06-24)

* 자 (전입일자: 2023-06-22)

* 정 (전입일자: 2021-07-29)

* 최 (전입일자: 2021-09-24)

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 이 부분은 법적 검토가 필요합니다.)

* 대항력 여지가 있는 임대차 관계 미상의 임차인들이 존재하므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 천안시 북면의 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 배후 주거 단지가 밀집한 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변 환경이 농지 및 산지로 이루어져 있어, 현재로서는 상업적 가치보다는 농업 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 변화가 있을 수 있으나, 단기적인 상권 활성화는 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 위례초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설이 많지 않아, 일상생활에 필요한 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

* 자연환경: 주변이 농지 및 산지로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분 매각으로, 낙찰자는 다른 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 협의 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 요구: 본건 토지는 농지로서, 매수 시 해당 자치단체의 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 다수 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인들이 다수 존재하며, 이들의 실제 대항력 유무 및 법적 지위에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이로 인한 명도 및 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 매각 제외: 감정평가서상 제시외 건물(비닐하우스)은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 등의 문제는 별도로 고려해야 합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한정됩니다.

* 제한구역: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 북면의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 토지와 건물 모두 지분 매각으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 주변 환경이 농업 지역에 속하며, '위례초등학교'가 인근에 있습니다.

* 가장 큰 특징은 다수의 임차인이 '대항력 있음'으로 신고되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 실제 권리 관계 파악을 어렵게 하며, 낙찰 후 인수해야 할 채무는 없으나 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 존재합니다.

* 복합적인 권리 관계와 농지 취득 요건 등으로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 토지 면적이 2,552.00㎡ (약 772평)으로 넓은 편입니다.

* 특수 목적 시설: 동물 및 식물 관련 시설 용도로, 특정 사업 목적을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 여력이 있습니다. (다만, 현재로서는 농촌 지역이므로 신중한 접근이 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 다수의 임차인 문제, 지분 매각, 농지취득자격증명 요건 등 복합적인 리스크 요인을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 실제 대면 상담, 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.