나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15116 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제404호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금188,000,000원’, 임차권자 ‘이아렴’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15116 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 201동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 292,000,000 원

토지면적: 83.28㎡ (약 25.19 평)

건물면적: 78.42㎡ (약 23.72 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 도시개발구역

2. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 속해 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 학교, 근린생활시설 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 19일

* 확정일자: 2024년 9월 4일

* 배당신고일자: 2024년 9월 13일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25)

* 근저당권: 우리은행 (113,640,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이아렴 (188,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (204,824,870원, 말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소 예정)

총 등기부채권액 합계는 301,640,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

주소: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271

사용승인일: 2022년 8월 22일 (신축 아파트)

총 동수: 13개동

총 세대수: 329세대

해당 물건 정보: 201동 4층 404호

전용면적: 84.3152㎡ (약 25.51 평)

건물면적: 78.42㎡ (약 23.72 평)

최고층: 7층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

주차대수: 총 587대 (지하 553대, 지상 34대)

6. 잠재적 리스크

임차인 이아렴은 대항력이 없으므로, 보증금 188,000,000원에 대해 인수 부담은 없습니다.

도시개발구역 및 개발예정지구에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 변경 등 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

충청남도 도청 이전과 연계된 개발 지역에 위치하고 있어 향후 시세 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

도시개발구역 및 도청 이전 신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 292,000,000원이며, 최근 시장 거래 가격은 84㎡ 기준 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 시장 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 파악된 시세 및 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 275,000,000원 내외로 제시하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.