나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50071 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 211-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 소재 '남면 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (1): 사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 기호 (3): 사다리형 평지로서 주거나지로 이용 중임. 기호 (4): 사다리형 평지로서 소유자 미상 제시외건물의 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1): 지적도상 맹지이나 남측으로 기호 (4) 토지 일부인 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호 (3): 북서측으로 소로에 접함. 기호 (4): 북서측으로 소로에 접하며, 남측으로 폭 약 6m내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :도시지역, 제1종일반주거지역(2021-06-24), 도시계획구역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양덕원삼층석탑(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호 (3) :도시지역, 제1종일반주거지역(2021-06-24), 도시계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류(폭 10m~12m))(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양덕원삼층석탑(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호 (4) :도시지역, 제1종일반주거지역(2021-06-24), 도시계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류(폭 10m~12m))(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양덕원삼층석탑(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2): 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로 외벽: 적벽돌 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 알미늄샷시 등임.

이용상태

기호 (2): 단독주택(거실, 방3, 욕실2, 주방) 및 부속건물(방2, 주방)이나 공히 공가 상태임.

설비내역

기호 (2): 기본적인 전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호 (2) 부속건물은 공부상 창고이나 현황은 주거용으로 사용한 흔적이 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2 부속건물은 공부상 '창고'이나 현황 '일부 주거용'으로 이용한 흔적이 있으며, 인근 국유지(양덕원리 339-9)상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되니 별도 확인 바람
-목록4 공부상 '전'이나 현황 '일부 도로'임
-목록4 소유자 미상의 제시외건물 매각 제외
-목록3,4 농지취득자격증명 불필요(도시지역 내 주거지역)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 춘천지방법원 2026타경50071 (1)호로 진행되는 공유물분할을 위한 경매 사건입니다. 채권자는 엄OO이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지는 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 211-2번지이며, 총 토지 면적은 1215.00㎡ (약 367.5평)입니다. 건물은 공부상 면적 111.82㎡ (약 33.8평)와 제시외 면적 50.94㎡ (약 15.4평)를 포함하여, 총 162.76㎡ (약 49.2평) 규모입니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 289,105,860원입니다.

1.4. 건물 상세

건축물 표제부에 따르면, 건물의 신축 주소는 강원특별자치도 홍천군 양덕원1길 20-5이며, 1986년 7월 24일에 사용 승인되었습니다. 구조는 시멘트벽돌조 슬라브지붕의 단층 단독주택으로, 주요 용도는 단독주택입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 소재 '남면 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 가능한 상황으로, 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도시계획구역에 포함됩니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-08-16) 및 역사문화환경보존지역(양덕원삼층석탑 500M 이내)에 해당합니다.

2.4. 도로 현황

물건지 일부 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 다른 토지들은 소로에 접해 있는 등 차량 통행이 가능한 도로망을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 채권자는 엄OO입니다.

3.2. 등기부 상 권리 분석

토지 등기부 상 말소기준권리는 2026년 2월 5일 접수된 엄기홍의 임의경매(갑4)입니다. 이보다 선순위인 소유권 이전 등기(엄은섭, 고순영외 6명, 엄기홍) 및 상속, 증여 관련 내용이 존재합니다. 건물 등기부 상으로도 동일한 권리 관계가 확인됩니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없어, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '목록4 지상 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명'하다는 내용이 있어, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 등기된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 확인을 통해 실제 점유 관계를 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향 (비교 물건 분석)

주변 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 2022년 건축된 다세대 주택(약 70-74㎡)은 2024년 2월 1.6억원, 2025년 11월(예상) 2.4억원에 거래되었습니다. 1994년 건축된 연립 주택(약 52㎡)은 2024년 2월 0.4억원에 거래된 바 있습니다. 본건은 단독주택이며 대지 면적이 넓다는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 지역 내 부동산 시장 특성

해당 물건이 위치한 홍천군 남면 양덕원리 지역은 농경지와 단독주택이 혼재하는 전원생활 지역의 특성을 보이며, 신축 다세대 주택 거래 사례는 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 그러나 본건은 단독주택이라는 점에서 시세 산정에 있어 토지 가치가 더욱 중요하게 고려될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공 서비스

물건지 인근에 남면 행정복지센터가 소재하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

주위가 농경지 및 단독주택으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화적 가치 또한 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 불확실성

등기부 상 명확히 확인되지 않은 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 부속건물 주거 이용 및 국유지 침범 가능성

공부상 '창고'로 되어 있는 부속건물(약 29.9㎡)이 현황 '일부 주거용'으로 이용된 흔적이 있으며, 인근 국유지(양덕원리 339-9)에 걸쳐 소재할 가능성이 조사되었습니다. 이는 향후 철거, 원상복구 또는 변상금 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 지목과 현황 불일치 (도로) 및 미상 건물

목록4 토지는 공부상 '전'이나 현황 '일부 도로'로 이용되고 있습니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하나, 이는 본 매각 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 토지 이용 및 소유권에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 맹지 및 도로 접합 상태

토지 기호(1)은 지적도상 맹지이나, 기호(4) 토지 일부를 통해 남측으로 폭 약 4m의 도로에 접해 있습니다. 도로 접근성에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.5. 공유물 분할 경매의 잠재적 복잡성

본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 외 추가적인 법률적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 남면의 주거지역에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지(1215㎡)와 건물(162.76㎡)을 포함하고 있습니다. 감정가는 2억 8천 9백만원 수준입니다. 하지만 법정지상권 성립 여부 불분명, 부속건물의 국유지 침범 가능성, 토지 일부가 도로로 사용되고 있고 소유자 미상의 건물이 매각 제외되는 점 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 1215㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 포함된 제시외 건물: 공부상 면적 외 50.94㎡의 제시외 건물이 일괄 매각되어, 실질적인 건물 면적 및 활용도가 증대됩니다.

* 조용한 주거 환경: 도시 외곽의 한적한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 주변 문화재(양덕원삼층석탑) 인근 지역으로, 지역의 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 다수의 중대한 잠재적 리스크를 안고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 법정지상권 성립 여부, 국유지 침범 문제, 도로 및 미상 건물 관련 이슈는 낙찰 후 상당한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 이러한 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 289,105,860원보다 낮은 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.