나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경15 [1] 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호4)은 강원특별자치도 강릉시 난곡동 소재 경포교 북서측 인근에 위치하며 부근은 주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약4미터 내외의 도로에 접하며 북측으로 폭 약6미터의 인접 주택단지내 도 로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호5)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서 외벽:적벽돌치장쌓기 내벽:콘크리트보드, 벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:알루미늄샷시, PVC샷시

이용상태

근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층)으로 이용중임.

설비내역

난방설비(3층), 위생설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~3)은 강원특별자치도 강릉시 송정동 소재 동명초등학교 동측 근거리에 위치한 송정오벨리스크 제리움동 3층 301호(기호1), 4층 401호(기호2), 402호(기호3)로서 부근은 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 및 4층 일부로서 외벽:판넬붙임, 석재붙임 등 내벽:벽지도매마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

기호(1~3) 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58번지에 소재하는 송정오벨리스크 제리움동 3층 301호입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 강릉지원 2026타경15 (1)입니다.

토지면적은 64.37㎡(약 19.47평)이며, 건물면적은 68.22㎡(약 20.64평)입니다.

본건의 용도는 다세대주택이며, 감정평가액은 242,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 강OOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 송정동에 위치하며, 동명초등학교에서 동측으로 근거리에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려했을 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

송정오벨리스크 제리움동은 철근콘크리트 구조이며, 총 5층 건물 중 3층 301호입니다.

본건(301호)은 공동주택(주택)으로 이용 중입니다.

내부에는 난방 설비, 위생 설비, 시스템 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한 구역) 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

건물은 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 12월 13일 접수된 강릉솔향새마을금고의 근저당권(을1)으로, 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다.

소유권 보존 등기(이소연) 이후 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 395,600,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 1979년식 연립주택(39.64㎡)이 2024년 2월 6,800만원에 거래되었습니다.

* 1981년식 연립주택(68.4㎡)이 2026년 2월 7,500만원에 거래 예정(또는 과거 거래가 오기)입니다. (면적은 본건과 유사하나 건축 연도 및 주택 종류 차이)

* 1991년식 다세대주택(119.46㎡)이 2024년 2월 20,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2016년에 준공된 '송정오벨리스크'라는 신축 공동주택으로, 제공된 비교 대상 물건들(1979년~1991년식)보다 건축 연도가 현저히 낮아 가격 측면에서 유리할 것으로 판단됩니다.

제시된 과거 실거래가와 본건의 감정가(242,000,000원) 간에는 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건이 신축 건물이며, 해당 단지의 브랜드 가치, 관리 상태, 정확한 입지 등의 요인이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 동명초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.4. 주변 환경

주변은 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 비행안전구역에 해당되는 점은 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

본건의 총 등기부채권액이 395,600,000원으로 감정가 242,000,000원보다 약 1.6배 높아, 채무 부담이 상당함을 시사합니다. 이는 경매 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡하거나 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

물건 명세서상 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 협의나 절차가 필요할 가능성이 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없는 점은 다행입니다.

6.4. 토지 이용 제한

비행안전제6구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축물 이용이나 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 송정동에 위치한 신축(2016년 준공) 공동주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 적습니다.

다만, 높은 채권 총액과 중복/공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 경쟁률 및 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

제공된 주변 시세 정보와 본건의 신축 연도를 고려할 때, 감정가가 현재 시세를 비교적 잘 반영하고 있을 것으로 판단되나, 추가적인 단지별 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로 노후화가 적어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 동명초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소입니다.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 강릉시 송정동 지역 개발 잠재력: 강릉시의 주거 중심 지역으로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원이며, 이는 68.22㎡(약 20.64평) 기준 약 355만원/㎡에 해당합니다.

제공된 주변 실거래가 정보는 건축 연도가 오래되었거나 면적이 상이하여 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 특히, 1981년식 연립주택 68.4㎡가 7,500만원에 거래되었다는 정보는 본건 감정가와 큰 차이를 보여, 신축 건물인 본건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 신축 연도(2016년)와 양호한 입지 조건을 감안할 때, 감정가가 시장 가치를 비교적 잘 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

채권 총액이 감정가를 초과하고 중복/공동담보 물건이라는 점을 고려하여, 입찰 경쟁률을 예상하는 것이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 시작하되, 시장 상황 및 경쟁률을 면밀히 분석하여 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 242,000,000원 ~ 266,200,000원.

(참고: 본 물건의 정확한 시세 판단을 위해서는 '송정오벨리스크' 단지 내 최근 실거래가 조사 및 지역 부동산 전문가의 조언을 구하는 것이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.