나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50225 [1] 경기도 평택시 용이동 669-4 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 용이동 소재 "평택대학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제305호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음. E/V설비, 소화전설비, 화재탐지 및 발신설비, 스프링클러 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용죽지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)용죽유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2026타경50225 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 기본 물건 현황

물건명: 경기도 평택시 용이동 669-4 3층305호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 19.17㎡ (약 5.80평)

건물면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 평택시 용이동 소재 "평택대학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

물건지 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용죽지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(용죽유치원, 경기도평택교육지원청, 평택중학교)으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 9월 20일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

1.3. 2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 강기용 (2018.09.20. 접수)

* 근저당권: 수원화성오산축산업협동조합 (2018.09.20. 접수, 금684,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박정대 (2025.06.17. 접수, 금50,000,000원, 전입 2023.12.06, 확정 2023.12.06) - 말소 예정

* 강제경매: 박정대 (2026.02.06. 접수, 금50,000,000원, 수원지방법원 평택지원 2026타경50225) - 말소 예정

총 등기부채권액은 734,000,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 360,000원

전입/확정일자: 2026.02.03.

배당신고일자: 2026.05.04.

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 150,000원

전입/확정일자: 2023.12.06.

배당신고일자: 2025.06.17.

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

전체 임차인의 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 2019년, 2021년에 건축된 연립 및 다세대 주택으로, 본건(2018년 건축 도시형생활주택)과 건물 유형 및 면적에서 차이가 있습니다.

* 신영평택비전지웰테라스 (2019년 건축, 84㎡ 내외): 2026년 4월 40,000만원, 5월 41,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 470만~480만원 수준입니다.

* 세아빌리지 (2021년 건축, 70.66㎡): 2026년 7월 13,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 184만원 수준으로, 이는 다른 거래 사례와 비교 시 이례적으로 낮아 특수 거래로 판단됩니다.

1.4. 2. 본건 감정가 대비 시세 분석

본건 건물면적 20.47㎡에 대한 감정가는 83,000,000원으로, 평당 약 405만원 수준입니다. 이는 주변 유사 주택의 평당 시세 범위(약 400만~480만원) 내에 있어 감정가는 시장 시세를 적정하게 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 원룸형 도시형생활주택으로, 단독 소유의 다세대/연립주택과는 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

본건이 위치한 용이동 일대는 평택대학교 인근의 개발 지역으로, 주거 및 상업 시설이 조화롭게 분포하고 있습니다.

* 교육 시설: 평택대학교가 인접해 있으며, 초중고등학교가 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 인근 및 평택대학교 주변으로 다양한 상가, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 주요 간선도로 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 자연/휴식 공간: 대규모 공원이나 산책로 등은 인접해 있지 않으나, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 주변시설 검색 결과

주변 지역을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발이 진행 중인 지역이므로 향후 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역 지정: 외국인이 주택 취득 시 허가를 받아야 하는 점은 일부 구매자에게 제약이 될 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2018년 건축물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소형 평형의 임대 시장 변동성: 원룸형 주택의 경우 임대 수요 변동에 따른 공실 위험이 있을 수 있습니다.

* 시장 경쟁: 주변에 유사한 소형 주택 공급이 있을 수 있어 임대 경쟁이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택으로, 평택대학교 인근의 개발 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 가장 큰 장점은 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 기타 부담이 전혀 없다는 점입니다. 감정가 역시 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 소형 원룸형 주택이라는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 및 대항력 있는 권리 없음.

* 양호한 입지: 평택대학교 인근, 용죽지구 개발 지역, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 안정적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정.

* 향후 임대 수익 기대: 소형 주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 83,000,000원을 기준으로 판단합니다. 주변 유사 면적대의 실거래가가 평당 약 400만~480만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가(평당 약 405만원)는 합리적인 수준입니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.