나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50216 [1] 경기도 평택시 이충동 452-2 서정스마트빌듀오2차 1동 13층1318호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 '이충고등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 상업 및 업무용 부동산이 밀집하여 소재하는 도로변 상업지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지방도(정암로, 송탄로) 및 전철역(서정리역-1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 중 제13층 제1318호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

건축물대장 현황도면 기준 도시형생활주택(원룸형)으로 표기되어 있음. - 방, 욕실겸 화장실, 테라스 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20M 내외, 북측으로 10M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

이충동 452-2 :일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 이충동 452-3 :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 이충동 451-13 :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서상 임차권 설정등기가 되어 있는 바, 임대관계 여부 등은 추후 경매 참여시 재확인 바람. - 임차보증금 : 금85,000,000원 - 임대차계약일자 : 2021년 2월 24일 - 확정일자 : 2021년 2월 26일 - 임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50216 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 이충동 452-2 서정스마트빌듀오2차 1동 13층1318호 (신주소: 경기도 평택시 정암로 45, 1동 1318호)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2016년 5월 11일 사용승인

층수: 지하 3층, 지상 20층 건물 중 13층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

토지 지분: 3.2249㎡ (약 0.97평)

건물면적: 20.25㎡ (약 6.12평)

건물 지분: 20.246㎡ (약 6.12평)

1.4. 감정가

감정가: 85,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 '이충고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 도로변 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 있으며, 지방도(정암로, 송탄로) 및 1호선 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

본 물건에는 선순위로 주택 임차권이 설정되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

* 을구 1번 임차권: 김민지 (주택임차권)

* 접수일자: 2023-04-21

* 권리금액: 85,000,000원

* 말소여부: 인수

* 비고: 임대차계약일자 2021-02-24, 확정일자 2021-02-26, 전입일자 2021-03-11.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

압류 (파주세무서장, 2022-12-01)가 말소기준권리로서, 해당 권리보다 후순위인 다른 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민지

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-11

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2023-04-21

대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 85,000,000원은 감정평가액과 동일한 금액이며, 배당 결과에 따라 낙찰자가 잔여 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 이충동 일대는 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 이는 지역 내 수요를 충족시키며, 활발한 상권 형성 가능성을 보여줍니다.

4.2. 부동산 이용 현황

토지는 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택(아파트) 등의 부지로 이용되고 있으며, 이는 복합적인 토지 이용 계획을 반영합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 서정리역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주변 상업지대로의 접근성이 좋습니다. 이를 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 기타 환경

이충고등학교가 인근에 위치하며, 서정리초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원입니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

* 일반상업지역에 속해 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축물 고도 제한(해발 56m-140m 미만)이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에만 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 이충동의 역세권 및 상업지대에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이자 투자 결정의 핵심 고려 사항입니다. 임차인 보증금과 감정가가 동일하므로, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 서정리역 인근 역세권 입지로 교통 편리성 높음.

* 평택시 상업지역 내 위치하여 지역 개발 잠재력 보유.

* 감정가와 임차인 보증금이 일치하므로, 적정 낙찰가 결정 시 임차인 보증금 인수 부담을 최소화할 수 있음.

* 원룸형 소형 주택으로 1인 가구 중심의 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 분석 기반

감정가: 85,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 85,000,000원

9.2. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 '상아맨션'으로, 본건(서정스마트빌듀오2차)과 건물 유형(다세대 vs 도시형생활주택), 건축 연도(2002년 vs 2016년 사용승인), 면적(49.75~60㎡ vs 20.25㎡)에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 정보는 2025년~2026년에 135,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타나, 이충동 일대의 부동산 시장에 대한 일반적인 참고 자료로 활용 가능합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가 85,000,000원과 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원이 동일한 점을 고려할 때, 본 물건을 85,000,000원에 낙찰받을 경우 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 가능성이 높습니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 추가 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 투자 가치는 낙찰가와 임차인 보증금 인수 여부를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 시세 정보와 감정가 수준을 감안할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

본 범위는 감정가를 최소 입찰 고려선으로 설정하고, 지역 시세 및 향후 임대 수익률을 고려한 보수적인 접근입니다. 정확한 예상 입찰가는 동일 건물 내 유사 면적 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황에 대한 추가적인 조사를 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.