나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42830 [1] 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 210동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 평택시 동삭동 소재 "평택모산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 26층건 내 14층 1401호로서 외벽: 하단 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샤시 창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방 및 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관출입관리설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 전체로 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 부지 남서 및 남동측으로 각각 왕복3-4차선, 북서 및 북동측으로 각각 왕복6-7차선 도로에 접하며 단지내 출입 도로와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 동삭동 388-13 기준하여 일반상업지역 , 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발과:8024-4031)) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(모산영신지구, 031-8024-4032)<도시개발법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 도시개발구역내 토지로서 지적미정리로 인해 대지권 및 토지 관련 내역이 미등재상태임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨
2. 평택시로부터 토지에 대한 취득세 납부내역 관련 사실조회 회신 있음(2026.8.19.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42830 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 210동 14층 1401호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

건물면적: 59.62㎡ (약 18.04평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물지분: 59.6236㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

* 전용면적: 59.62㎡ (약 18.04평)

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 360,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 26층 건물 내 14층 1401호

이용상태: 아파트로 이용중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방 및 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관출입관리설비 등

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 도시개발구역

주의사항:

* 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 평택시로부터 토지에 대한 취득세 납부내역 관련 사실조회 회신이 있습니다(2026.8.19.자).

1.6. 등기부 요약

등기부채권 총액: 387,319,939원

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 유재진 (2020-09-18)

* 근저당: 수협은행 (222,200,000원, 2020-09-18, 말소기준권리)

* 가압류: 김정민 (148,358,153원, 2024-06-13)

* 강제경매: 김정민 (178,077,728원, 2026-02-05)

* 가압류: 농협은행주식회사 (16,761,786원, 2026-02-27)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 동삭동에 위치하며, "평택모산초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 상가, 학교, 공원 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 대표지번(동삭동 388-13) 기준: 일반상업지역, 지구단위계획구역(모산영신지구), 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 도시개발구역(모산영신지구).

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 해당됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

2.4. 도로 상태

아파트 부지는 남서 및 남동측으로 왕복 3-4차선 도로, 북서 및 북동측으로 왕복 6-7차선 도로에 접하며, 단지 내 도로와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당권(수협은행, 222,200,000원, 2020-09-18)으로, 매각으로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

* 모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위에 있거나, 말소기준권리보다 선순위라도 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. (예: 가압류, 강제경매 등)

* 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 특이 권리 사항

* 대지권 미등기 상태로, 추후 대지권 확보 관련 추가 비용 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근은 아파트단지, 상가, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

* 평택모산초등학교: 본건 동측 인근에 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 초등학교 학군: 본건의 배정 초등학교는 평택모산초등학교입니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

* 주변에 상가, 학교, 공원이 위치하고 있습니다.

* 최근 아파트 시세는 59.62㎡ (약 29평형) 기준 약 4억 6,500만 원 ~ 4억 8,750만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 해당 아파트가 속한 토지에 대한 권리가 아직 등기되지 않았음을 의미하며, 대지권의 유무나 가치를 정확히 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있다고 명시되어 있습니다. 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우, 토지거래 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다.

6.3. 취득세 관련 사실 조회

평택시로부터 토지 취득세 납부내역 관련 사실 조회 회신이 있다는 점은, 해당 부분에 대한 확인 또는 잠재적 이슈가 있음을 시사할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트단지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지, 하수처리장 등)에 대한 언급이나 보고는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 개발 지역에서 간혹 발생할 수 있는 공공 시설이나 개발 관련 시설의 건설 계획은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 내 신축 아파트 단지(더샵지제역센트럴파크 2단지)에 속하며, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 리스크가 존재하며, 이는 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 또한, 토지거래 허가 구역 지정 및 취득세 관련 사실 조회 회신 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 단지의 잠재적 가치: 더샵지제역센트럴파크는 비교적 최근에 입주한 단지로, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접 입지: 평택모산초등학교가 바로 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 매력적인 조건입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 3억 6천만 원 대비, 인근 아파트의 시세가 4억 6천만 원 이상으로 형성되어 있어, 권리 관계를 명확히 하고 입찰한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 360,000,000원입니다. 인근 단지의 최근 거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 59.62㎡ (약 18.04평) 타입의 아파트 시세는 약 4억 6,000만 원에서 4억 8,000만 원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 명확한 대지권 확보 방안 및 예상 소요 비용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

따라서, 법적인 불확실성을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근한다면, 3억 2천만 원 ~ 3억 5천만 원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.