나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50283 [1] 경기도 광주시 문형동 683-6 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형3동마을회관' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택 및 연립주택, 소규모의 공장 및 창고, 임야 등으로 형성되어 있는 후면 주택지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 2001.2.28) 외벽 : 적벽돌마감, 몰탈위 페인팅 등. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샷시 이중창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이고 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 3~4m의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 주거용지(주거용지) , 지구단위계획구역 , 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:한국토지주택공사)로부터 2026.04.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50283 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 문형동 683-6 2층201호 (도로명주소: 경기도 광주시 오포로355번길 10-9 (문형동))

* 용도: 연립주택

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

* 토지 지분: 50.99999999999999㎡ (약 15.43평)

* 건물면적: 60.06㎡ (약 18.17평)

* 건물 지분: 60.06㎡ (약 18.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축물 용도 (공동주택): 연립주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

* 사용승인일: 2001년 2월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 문형동 소재 '문형3동마을회관' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 부근은 다세대 주택 및 연립주택, 소규모의 공장 및 창고, 임야 등으로 형성되어 있는 후면 주택지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 폭 3~4m의 현황도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정 (2026타경50283)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 19일

* 확정일자: 2022년 8월 26일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사(양도전:한국토지주택공사)로부터 2026.04.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 다세대 및 연립주택이 밀집된 주거지역이나, 일부 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있는 지역입니다.

* 최근 거래 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 문형동 265-1 (2013년식, 74.3㎡ 전용): 171,000,000원

* 문형동 238-7 (1993년식, 57.74㎡ 전용): 90,000,000원

* 문형동 265-30 (2013년식, 58.14㎡ 전용): 168,000,000원

* 시세 분석:

* 본 물건은 2001년식으로, 최근 거래된 신축(2013년식)보다 건축 연식이 오래되었습니다.

* 전용면적 60.06㎡ (약 18.17평) 기준으로, 신축 물건(약 230만 원/㎡ ~ 290만 원/㎡)보다는 낮은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 오래된 물건(1993년식, 57.74㎡)의 거래가(약 156만 원/㎡)를 고려하면, 본 건의 감정가(약 213만 원/㎡)는 시세 대비 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 최근 거래된 신축 물건 대비로는 약 1억 2,800만 원의 감정가가 상대적으로 저렴하게 느껴지며, 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: '문형3동마을회관' 인근에 위치하며, 연립주택 위주의 주거 환경입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보 내에서 상세한 편의시설 정보는 파악되지 않습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 분석 시 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있다는 점이 언급되었으며, 이에 따른 소음, 분진 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. (외부 지도 검색 결과 추가 정보는 제공되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 권리 포기 및 확약서를 제출하였기에 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없습니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 규제 사항: 본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2001년식 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거 지역 내 소규모 공장 및 창고의 혼재로 인한 소음, 분진 등의 생활 환경 저해 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 2,800만원입니다. 권리상 인수되는 부담이 없고, 임차인의 보증금 반환 관련 포기 확약서 제출로 인해 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축 연식이 비교적 오래되었고 주변에 공장/창고가 혼재되어 있다는 점은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해, 낙찰 후 임차보증금 반환 의무가 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 신축 연립/다세대 주택의 거래가와 비교 시, 본 건의 감정가가 상대적으로 낮아 향후 시세 상승을 통한 투자 수익이 기대됩니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 128,000,000원

* 시세 분석 결과, 감정가는 현재 시세보다 약간 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 주변 연식 2013년 건물의 면적 58.14㎡가 1억 6,800만원에 거래된 사례를 볼 때, 본 건(연식 2001년, 면적 60.06㎡)의 적정 시가는 1억 2,000만 원 ~ 1억 3,500만 원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 상회할 가능성을 염두에 두고 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.