나이스옥션 법원경매 성남 2026타경56 [1] 경기도 광주시 신현동 421-16 블레스힐 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "e편한세상 테라스오포 2단지" 북서측 인근 계획관리지역 내에 위치하는 부동산으로서 본건 주위로는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1/지상4층 건물 중 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2018-12-27) 외 벽 : 화강석 붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 폭 약6M내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2026타경56 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 421-16 블레스힐 103동 3층302호

구분: 다세대주택

감정가: 325,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.97㎡ (약 19.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "e편한세상 테라스오포 2단지" 북서측 인근 계획관리지역 내에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 신축 공동주택 단지들이 인근에 자리하고 있으며, 문형산 자락과 인접하여 녹지 환경을 일부 확보하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내부 도로는 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 환경 분석

본건은 신현동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 단지들이 다수 분포하고 있습니다. 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 성장관리계획구역(주거형)에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 현재 소유권은 이종광 씨에게 있습니다. 주요 권리로는 농협은행 주식회사가 설정한 근저당권(252,000,000원, 2019-06-03)이 있으며, 이는 본 경매의 말소기준권리입니다. 이 외 신한은행 및 서민금융진흥원의 가압류가 등기되었으나, 이들 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 최종적으로 농협은행이 신청한 임의경매 개시결정(2026-02-05, 193,718,621원)이 등기되어 있으며, 이 또한 말소 대상입니다. 전체 등기부채권 총액은 275,413,187원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 기재된 바 없습니다. (단, 지상권 개요는 비어있음)

3.3. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 정보는 미상이므로, 실제 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 70.17㎡ (약 21.23평), 320,000,000원 (거래당 약 1,507만원/평)

* 2026년 5월 1일 거래: 84.74㎡ (약 25.63평), 465,000,000원 (거래당 약 1,814만원/평)

* 2026년 5월 1일 거래: 52.25㎡ (약 15.80평), 130,000,000원 (거래당 약 823만원/평)

4.2. 시세 동향

본건의 감정가는 64.97㎡ (약 19.66평) 기준 325,000,000원으로, 평당 약 1,653만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 사례 중 상위 두 건의 가격대(평당 약 1,507만원 ~ 1,814만원)와 유사한 수준으로, 유사 면적 및 조건의 경우 감정가는 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다. 세 번째 사례(13,000만원)는 면적이 작거나 기타 요인으로 인해 시세와 차이가 큰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 4층 건물 중 제3층 제302호로, 2018년 12월 27일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 다만, 경매 절차를 통한 취득 시에는 이러한 제한이 직접적으로 적용되지 않으나, 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 시 예상치 못한 점유자나 권리 관계가 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 확인되었으나, 점유자가 법적으로 대항력을 갖추고 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본건의 임대 관계가 미상이며, 특수물건정보나 기타 참고사항에 명확한 내용이 기재되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속하며 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 다양한 규제를 받고 있으나, 이는 주변 환경과 개발 계획을 반영한 것으로 해석됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 인근 시세 대비 적정 감정가로, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

* 복잡한 권리 관계 없이 말소기준권리 이후 모든 부채가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 신현동 일대 다세대주택의 꾸준한 수요를 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원이며, 최근 거래 사례를 분석한 결과 평당 시세는 약 1,507만원에서 1,814만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(약 19.66평) 대비 감정가(평당 약 1,653만원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

임대 관계가 미상이라는 점과 토지이용계획상의 제한을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 325,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 100% ~ 105% 수준인 325,000,000원 ~ 341,250,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 시나리오에서는 325,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.