나이스옥션 법원경매 성남 2026타경52 [1] 경기도 성남시 분당구 이매동 100 이매촌삼성아파트 1015동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 "이매1동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 수인분당선ㆍ경강선 "이매역"이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일자: 1994.04.23) 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: 알루미늄 삿시 이중 창호임.

이용상태

실지조사일 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽 공도를 통해 본건 아파트 단지내 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

이매동 100번지: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-10-16) , 지구단위계획구역(분당) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 이매동 101번지: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-10-16) , 지구단위계획구역(분당) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경52 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전북은행

중복사건: 해당 (2026타경50478)

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경기도 성남시 분당구 이매동 100 이매촌삼성아파트 1015동 3층302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일자: 1994년 4월 23일

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.47㎡ (약 14.96평)

토지지분: 49.473㎡ (약 14.96평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

아파트 단지 정보: 이매촌삼성아파트, 총 27동 1162세대, 최고 21층

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,620,000,000원 (16억 2천만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 "이매1동 행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 수인분당선 및 경강선 "이매역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 주변 시설

이매촌삼성아파트는 분당구 이매동에 위치하며, 주변으로 이매초등학교, 이매중학교 등이 근접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 아파트 단지 및 주거 밀집 지역 인근에 특별히 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전은 1994년 심연섭에서 2002년 권구활로 이루어졌습니다.

등기부상 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 상태로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 1,525,500,000원 (15억 2천 5백 50만원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 조사일 현재 미상으로, 별도로 파악된 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2002년 1월 12일 접수된 한빛은행의 근저당권(을5)으로 판단됩니다.

이 기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

본건이 소재한 성남시 분당구 이매동은 성남시의 대표적인 주거 지역으로, 잘 갖추어진 생활 인프라와 교육 환경을 자랑합니다.

주변은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 단지 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 2026년 6월 이매촌삼성아파트의 실거래 사례를 보면,

전용면적 59.535㎡ (약 18평)는 1억 4천 6백만원에,

전용면적 127.83㎡ (약 38.66평)는 2억 5백만원 내외에서 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 84.94㎡ (약 25.69평)으로, 유사 면적대의 시세는 약 1억 5천만원에서 2억 1천만원 사이로 추정됩니다.

다만, 감정가 16억 2천만원은 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준으로, 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 차이, 또는 감정가 산정의 오류 가능성을 시사합니다.

최근 전월세 거래는 전용면적 84.94㎡ 기준으로 보증금 2천만원에 월세 22만원 수준에서 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 이매1동 행정복지센터 등 공공시설이 있으며, 근린생활시설이 풍부하여 쇼핑, 금융, 문화 등 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 학교 및 교육환경

이매초등학교, 이매중학교 등이 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리하며 우수한 교육 환경을 제공합니다.

또한, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5.3. 주거 편의

이매촌삼성아파트는 총 437대의 넉넉한 주차 공간(지상 12대, 지하 33대)을 확보하고 있으며, 지하 주차 공간에는 전기차 충전기 30대가 설치되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한지역

본건 토지는 개발행위허가제한지역(2023년 10월 16일 지정)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 다양한 폭의 중로 및 소로 등 도로 관련 규제를 받습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025년 8월 26일~2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일), 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트와 같은 특정 용도에 대해 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 중복사건

본건은 중복사건(2026타경50478)으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

제공된 정보에 따르면 건축물대장 및 토지대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

6.5. 기타 리스크

감정가(16억 2천만원)와 최근 실거래가(약 1억 4천 6백만 ~ 2억 5백만원) 간의 큰 괴리는 본건의 실제 가치 평가에 대한 면밀한 재검토가 필요함을 의미하며, 투자 결정에 있어 가장 큰 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 성남시 분당구 이매동의 아파트로, 분당의 우수한 주거 환경과 이매역 역세권의 교통 편의성을 갖춘 입지입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 제공된 감정가가 실제 시장 시세와 크게 차이가 나며, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하므로 투자 시에는 이러한 점들을 신중하게 고려해야 합니다. 감정가의 적정성 여부와 제한 사항 해제 가능성 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 분당구 이매동의 우수한 입지와 주거 환경.

* 수인분당선 이매역 인접으로 인한 역세권 프리미엄 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 최근 거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 시세 차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 전용면적은 84.94㎡ (약 25.69평)입니다.

최근 2026년 6월에 거래된 유사 면적의 실거래가 데이터 분석 결과,

전용면적 59.535㎡ (약 18평)는 1억 4천 6백만원,

전용면적 127.83㎡ (약 38.66평)는 2억 5백만원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 전용면적(84.94㎡)은 중간 크기에 해당하며, 이를 바탕으로 추정할 때 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 2억 1천만원 사이로 판단하는 것이 합리적입니다.

이는 감정가 16억 2천만원과는 매우 큰 차이를 보이므로, 입찰 시에는 감정가보다는 최근 실거래가 및 일반적인 낙찰가율을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.