나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50214 [1] 경기도 광주시 쌍령동 256-19 태성타운 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '쌍령동주민자치센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하여 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 치장벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 '방3, 거실, 주방, 욕실2 등'의 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서(2026.02.13.자)상, 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가 구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 231,000,000원) 등기 되어 있음. ② 현장조사시 본건 관계인의 폐문부재로 인하여 내부를 직접 확인할 수 없었으며, 장기간 공가상태인 것으로 탐문되었는 바, 보일러 등 설비에 대한 점검을 요하므로 경매 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

2026. 5. 7.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50214 (1) 사건번호를 가진 본 건은 경기도 광주시 쌍령동 256-19 태성타운 103동 3층302호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 238,000,000원이며, 토지 면적은 53.21㎡(약 16.11평), 건물 면적은 76.13㎡(약 23.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본 건은 2014년 8월 19일 건축 허가를 받아 2015년 4월 22일 사용 승인된 건물입니다.

신축 연면적은 851.95㎡이고, 대지 면적은 422㎡입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 4층 규모입니다. 해당 호수는 3층에 위치한 302호로, 내부 구조는 건축물대장상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치하며, 주변에는 쌍령동 주민자치센터가 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 및 아파트 단지, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 남서측 하향 완경사지에 있으며 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다.

본 건은 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

주변 반경 1km 이내에 편의시설, 병원, 학교 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 18일 접수된 주식회사에이치비캐피탈의 근저당권(50,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 을4 순위로 2023년 9월 4일 접수된 정동수님의 주택임차권(보증금 231,000,000원)이 확인됩니다.

하지만, 본 건의 주의사항 및 물건명세서 특이사항에 명시된 바와 같이, 2026년 5월 7일자로 해당 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부요약 정보를 보면, 소유권 관련 변동 사항과 압류(김포세무서장, 김포시, 국민건강보험공단) 및 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사)이 있었으나, 이들 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

이 외 등기사항전부증명서상 기타 권리사항은 존재하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 쌍령동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 아파트 단지가 주를 이루고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 소규모 공장 및 창고 시설도 혼재되어 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

주요 상권은 아니지만, 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스업 등이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발 계획이나 인구 유입 등에 따라 상권의 가치 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치하여, 주변에 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 인근에 버스정류장이 있습니다.

편의시설로는 마트, 병원, 학교 등이 차량 이동 가능한 거리에 있어 생활 편의성은 보통입니다.

주거 형태가 다세대주택이므로, 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 비록 대항력이 포기되었고 보증금 인수 의무가 없으나, HUG의 확약서 제출 시점(2026.5.7.)과 경매 시점(2026년) 사이에 발생한 임차권 승계 및 대항력 포기라는 특이사항은 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

또한, 기타 참고사항에서 현장 조사 시 관계인의 폐문부재로 내부를 직접 확인할 수 없었으며, 장기간 공가 상태인 것으로 탐문되었다는 점은 유의해야 합니다. 이로 인해 보일러 등 설비 점검이 필요할 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물현황도상 '방3, 거실, 주방, 욕실2 등'의 구조이나, 실제 내부 상태는 확인되지 않았으므로 직접 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역의 특성을 갖추고 있습니다.

감정가는 238,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과 유사 면적의 거래 사례들이 145,000,000원에서 187,000,000원 사이에서 형성되고 있어, 감정가 대비 시세가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수로 인해 낙찰자의 부담은 현저히 줄어듭니다.

다만, 내부 확인 불가 및 공가 상태라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 미인수 (인수되는 보증금 0원)

* 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리 소멸로 인한 권리 분석의 명확성

* 지역 내 주거 수요가 꾸준히 있는 쌍령동에 위치

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어 시세 차익 기대

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(76.13㎡)의 다세대주택은 약 14,500만원에서 18,700만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 599만원에서 828만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 238,000,000원(약 1033만원/평)으로, 최근 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금이 없다는 점을 고려할 때, 보수적으로는 최근 시세 수준인 180,000,000원 내외에서, 적극적으로는 감정가 대비 약 15~20% 할인된 190,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 주변 시세를 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.