나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50270 [1] 경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 613동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바른 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 이매동 소재 안말초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근 린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

차량 접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건물 내 3층 305호이며, 외벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 등, 창호: 플라스틱 이중창 등.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 주방/식당, 거실 등)로 이용 중임.

설비내역

지역난방, 승강기, 소화전, 화재경보기, 급배수 및 위생 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남, 남서측으로 약 20, 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m )(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 , 절대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50270 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 613동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 2,104,000,000원 (21억 4백만원)

토지면적: 54.46㎡ (약 16.47평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

사용승인일: 1992년 8월 31일

전용면적: 84.99㎡

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

2. 2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 안말초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측 및 남서측으로 약 20미터 및 8미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 3.

권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 4일 접수된 홍승옥 근저당권(채권액 7억 5천만원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 전입일자: 2024년 9월 25일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부상 채권 총액: 750,000,000원 (7억 5천만원)

2. 4.

상권분석

해당 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 안말초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학생 유동인구 또한 고려할 수 있습니다.

2. 5.

생활정보

* 아파트 단지 정보: 이매촌청구 아파트, 1992년 8월 사용승인, 총 13개동 710세대 규모입니다.

* 주차: 지상 12대, 지하 20대로 총 358대의 주차가 가능합니다. (최고층 25층, 최저층 1층)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 생활편의시설: 아파트 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

2. 6.

잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자(2024년 9월 25일) 기준 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예측 불가능한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1992년 사용승인된 건물로, 약 34년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한: 제3종일반주거지역 외에도 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 재산권 행사에 주의가 필요합니다.

2. 7.

종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구의 입지 좋은 아파트 단지에 위치하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 개발행위허가제한구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원), 건축물 노후도 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 임차인의 명도 절차와 관련된 변수를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

2. 8.

투자 포인트

* 성남시 분당구라는 우수한 입지 조건: 분당구는 교육, 교통, 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 안말초등학교 인접: 초등학교를 자녀로 둔 실수요자들에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 토지 가치: 아파트 건물을 포함하여 토지 지분까지 일괄 매각되므로 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

2. 9.

예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사 면적인 59.92㎡(약 18평)의 아파트가 2026년 6월 16억 원 ~ 16억 8천만 원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본 건(84.99㎡, 약 25.7평)의 시장 가치는 약 22억 6천만 원 ~ 23억 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가(21억 4백만원)는 이 추정치보다 다소 낮은 수준이며, 개발행위허가제한구역 지정, 건물 노후도, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원, 차임 0원) 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금이 0원이므로 인수 부담은 적으나, 명도 리스크를 고려하여 감정가 및 추정 시장가격을 참조하되, 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 20억 3천만 원 (2,030,000,000원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.