나이스옥션 법원경매 성남 2026타경58 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 4층다450호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 하남시 망월동 소재 `미사한강공원5호` 남측에 인접하여 위치하는 `미사강변스카이폴 리스지식산업센터` 내로서, 부근 일대는 미사대로변 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 입지하고, 후면은 아파트단지 및 단독주택단지, 공원 등이 혼재하는 곳으로서 제반 주 위환경 및 입지조건은 대체로 양호합니다.

교통상황

간선도로변에 위치하여 본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 4층 다450호로서 외벽: 강화유리 및 복합판넬 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 강화유리 및 섀시 창호 구조입니다.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 입니다.

설비내역

공용의 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방 및 소화관련설비, 주차장설비, 승객 및 화물승강 기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 평탄하게 조성된 2필지 일단의 다각형에 유사한 토지로서 지하4층/지상10층 규모의 지식산업센터(미사강변스카이폴리스지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로(미사대로), 남서측으로 중로 등의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1토지(834번지) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공 공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수 도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전 역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대 상: 외국인등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 2토지(834-1번지) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역 사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경 보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토 지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. * 기타사항 : 본건 등기사항전부증명서상 '대지권의 표시' 중 표시번호 3번에 다음의 기재 사항이 있습니다. "2번의 1,2토지에 관한 별도등기 중 갑구 5번 신탁등기 말소 별도등기 있음 1토지(을구 1번 구분지상권 설정등기). 2토지(을구 1번 구분지상권 설정등기) 2022년3월15일 등기"

물건 비고

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 4층 다450호 (신 주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 135, 4층 다450호)

1.2. 용도

지식산업센터 (공장)

1.3. 면적

* 토지: 24.62㎡ (약 7.45평)

* 건물: 96.57㎡ (약 29.21평)

1.4. 감정가

443,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 사건 번호

성남지원 2026타경58 (1)

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

하OOO (등기사항전부증명서상 하나은행으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 '미사강변스카이폴리스지식산업센터' 내 4층에 소재합니다. '미사한강공원5호'와 인접해 있으며, 주변은 미사대로변의 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있고, 후면에는 아파트 단지, 단독주택 단지, 공원 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건은 간선도로인 미사대로 변에 위치하여 차량 접근성이 매우 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

동측으로는 광대로인 미사대로, 남서측으로는 중로 등 잘 포장된 도로에 접하고 있어 차량의 진출입 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 일반적인 개발이 가능한 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인(제한)지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 일부 행위 제한이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 특정 용도(아파트) 또는 특정 매수인(외국인 등)의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 2토지는 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있어 추가적인 고려사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 3월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권액 360,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 등기된 가압류(주식회사 에스티스톤, 근로복지공단) 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

가장 중요한 사항으로, 본 건 토지(망월동 834번지 및 834-1번지)에 설정된 구분지상권(을구 1번, 2022.01.14. 접수)은 매각으로도 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이 구분지상권은 토지 사용에 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 내용(범위, 존속기간 등)을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 총 채권액

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 약 461,160,957원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 해당 없음 (임대 관계 미상)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.6. 기타 특이사항

* 본 건은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 등기사항전부증명서상 '대지권의 표시' 중 신탁등기 말소 및 구분지상권 설정 등기가 별도로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 미사강변스카이폴리스는 대규모 지식산업센터 및 지원시설 복합단지입니다. 단지 내에는 다양한 근린생활시설, 사무실, 상업시설 등이 입점해 있어 자체적인 상업 기능을 수행하며, 주변의 대규모 주거단지 및 업무지구와 연계되어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 미사강변도시 내 대규모 주거 단지 및 배후 인구

* 인근 다수의 지식산업센터 입주 기업 및 종사자

* 미사대로를 통한 교통의 요지로서 높은 유동 인구

4.3. 주변 혐오시설 유무

현장 조사 및 관련 자료 확인 결과, 본 건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 공원: 단지 인근에 미사한강공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주거: 주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 편의 및 복지시설

단지 내 상가 및 인근 상업 시설에 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의 및 복지시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재입니다. 이는 낙찰자가 토지를 사용함에 있어 법적 제약을 받을 수 있으며, 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 구분지상권의 상세 범위와 존속 기간에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 건 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 특정 용도(아파트)나 특정 매수인(외국인 등)의 경우 토지 거래에 허가가 필요합니다. 이는 향후 물건의 재매각 시 거래 활성화에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 현황 (임대관계 미상)

본 건의 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대 관계가 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있음을 시사합니다. 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 공장설립 관련 제한

토지이용계획상 공장설립 승인(제한) 지역으로 분류되어 있어, 향후 지식산업센터 외 다른 업종으로의 전환 또는 신규 공장 설립 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사강변도시의 중심부에 위치한 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 바탕으로 잠재적 가치가 높은 물건입니다. 감정가는 4.43억원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원으로 권리 관계가 비교적 명확해 보입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 설정되어 있어 토지 사용에 있어 제약이 존재하며, 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등의 리스크 요인도 함께 고려해야 합니다. 이러한 권리 제약 및 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고, 현장 실사와 법률 검토를 통해 가치를 정확히 파악한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통망

하남 미사강변도시의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 미사대로 등 주요 간선도로 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리하여 높은 가치를 지닙니다.

8.2. 지식산업센터의 잠재력

개발 잠재력이 높은 미사강변도시 내 지식산업센터로서, 임대 수익 확보 및 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 권리관계 분석의 기회

말소되는 다수의 권리가 존재하며, 인수되는 구분지상권에 대한 정확한 분석을 통해 가치 평가의 변수로 삼아 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

8.4. 0원 보증금 인수

임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 관련 절차 및 비용을 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 443,000,000원을 기준으로, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재, 토지거래허가구역 지정, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 구분지상권의 구체적인 내용(범위, 존속기간, 설정 목적 등)을 반드시 확인하고, 해당 권리 인수 시 발생할 수 있는 추가적인 제약이나 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

일반적으로 복잡한 권리 관계를 가진 물건의 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지기도 합니다. 본 건의 경우, 1차 경매 시 권리 분석 결과 및 시장 경쟁 상황을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 350,000,000원 ~ 400,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

유찰될 경우 감정가가 하락하므로, 추가적인 가치 분석과 시장 조사를 통해 입찰가를 재산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.