나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30324 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 소재함 ○ 주위환경 부천역 주변의 노선상가지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(부일로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남동측 인근에 전철역(부천역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 내 1층 106호, 107호, 108호 및 2층 203호, 204호, 205호, 207호, 208호, 209호로서 ○외부마감 : 석재 마감 ○내부마감 : 바닥(디럭스타일),벽(페인팅),천장(텍스)-공실인 경우 인테리어마감-현재 사용하고 있는 호수의 경우 ○창호마감 :알미늄 새시/알미늄 프레임 위 강화유리/강화도어 등 마감

이용상태

○ 근린생활시설로 이용중임(기호1,2,3 및 기호 9), 기타는 공실상태임 ○ 204호, 205호,207호,208호는 벽체 구분없이 터진 상태임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비,소화전설비,승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 사다리형 토지. ○ 이용상태: 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남측으로 광로 및 북측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상(기호1,2,3 및 기호9 외 호수는 공실 상태임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30324 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 1층106호

건물명: 가온팰리스

용도: 근린상가 (※ 건축물대장상 주 용도와 상이할 수 있음 - 상세 내용은 '잠재적 리스크' 참조)

감정가: 957,000,000원

토지 면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

토지 지분: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물 면적: 61.32㎡ (약 18.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하며, 부천역 주변의 활발한 노선상가지대임.

교통 상황:

* 차량 접근성: 자유로움.

* 대중교통 여건: 양호. 인근 간선도로(부일로 등)변에 버스 정류장이 소재하며, 남동측 인근에 전철역(부천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 총 13층 건물 내 1층 106호 (해당 물건).

인접 도로 상태: 남측으로 광로(폭 25m~30m), 북측으로 세로(폭 8m 미만)의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약: 본건의 말소기준권리는 2022년 6월 30일자 신목신용협동조합의 근저당권(을1)으로, 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리가 말소될 예정임. 인수되는 권리는 없음.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사이제레저 (갑3, 2015-06-26)

* 신탁등기 말소: 주식회사이제레저 (갑8, 2022-06-30)

* 근저당권 (공동담보): 신길신용협동조합 (을1, 2022-06-30, 840,000,000원) - 말소

* 근저당권: 신목신용협동조합 (을1, 2022-06-30, 4,560,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 남부천세무서장 (갑11, 2025-12-31) - 말소

* 임의경매개시결정: 신목신용협동조합 (갑12, 2026-02-06, 2,504,725,744원) - 말소

* 압류: 부천시 (갑13, 2026-02-19) - 말소

* 압류: 부천시 (갑14, 2026-03-23) - 말소

총 등기부 채권 금액: 5,400,000,000원 (2026-03-23 기준)

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상. (본건 외 다른 호수는 공실 상태임)

1.3. 상권 분석

위치: 부천역 역세권 상업지구 내 위치하여 유동 인구 및 배후 수요가 풍부함.

업종: 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 상권은 식당, 카페, 병원, 학원 등 다양한 업종이 혼재된 복합 상업지대임.

건물 내부 상태: 감정평가요약에 따르면, 1층 106호는 근린생활시설로 이용 중이나, 204호, 205호, 207호, 208호는 벽체 구분 없이 터진 상태로 통합되어 활용되고 있음을 참고해야 함. (해당 호수들의 이용 상태는 106호와 다를 수 있음.)

공실 현황: 일부 호수는 공실 상태로 확인되며, 임대 수익 창출을 위한 공실률 관리 및 임차인 확보 전략이 필요함.

1.4. 생활 정보

교통: 지하철 1호선 부천역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

편의시설: 부천역 주변 상업시설, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

주변 환경: 번화한 상업지역으로 소음 발생 가능성이 있으나, 주거 및 상업 활동에 적합한 환경임. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 거래 전 현장 방문을 통한 최종 확인이 권장됨.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 주거용 건물에 해당하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 본건은 근린상가이므로 해당 허가 규정의 직접적인 적용 대상이 아닐 수 있으나, 거래 시점의 정확한 법령 및 규정 확인이 필요함. (※ 현재 유효 기간 내에 해당)

건축물대장 용도 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터 상 본건 건물의 주 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 본 물건의 실제 용도는 '근린상가'로 이용 및 평가되고 있음. 이는 향후 건축물대장 시정, 용도 변경 관련 문제 또는 이행강제금 부과 등의 가능성을 내포할 수 있으므로, 계약 전 반드시 소유주 및 관할 관청을 통해 정확한 건축물대장 및 관련 사항을 확인해야 함.

건물 내부 통합 및 공실: 일부 호수의 내부 통합 상태와 공실은 리모델링, 수리 비용 발생 가능성 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있음.

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 경매 절차 외의 다른 담보 물건들의 처리 결과가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있음 (다만, 본 경매에서 모든 권리가 말소될 예정이므로 경매 절차 자체에는 영향 없음).

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 가치를 지니고 있습니다.

2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 건축물대장상 용도 불일치 가능성, 토지거래허가구역 지정, 일부 호수의 공실 및 내부 통합 상태 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부천역 역세권이라는 최적의 입지 조건 보유.

최근 준공된 건물(2015년)로 관리 상태 및 현대적 시설 기대.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성 낮음.

부천역 주변 상권 활성화 및 재개발 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

본 경매 물건은 다수의 근린생활시설 호수를 포함하는 일괄 매각 대상으로, 통합 운영 시 시너지 효과 및 효율성 증대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 957,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 우수하므로 경쟁이 치열할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 및 건축물대장 용도 불일치 가능성 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 수익성 분석이 반드시 선행되어야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.