나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30351 [1] 경기도 김포시 운양동 1301-1 한강신도시롯데캐슬 302동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "청수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 동류형 의 아파트 등 공동주택이 주로 들어서 있는 공동주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있으며, 본건 남동 측으로 직선거리 약300M 지점에 수도권지하철 김포골드라인 "운양역"이 소재하고 있어 대중 교통편익은 대체로 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상22층 건물로서 외벽 : 외장석재 붙임 마감 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 공동주택(아파트)이나 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 로 인해 내부 확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 등으로 이용중인 건물 다수동의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 단지 진입로가 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 25m, 15m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구 단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11- 27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(드림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(모담초등 학교, 모담중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청수초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(청수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처 리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도 :단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 자세한 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30351 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1301-1 한강신도시롯데캐슬 302동 17층1701호

* 감정평가액: 741,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 73.24㎡ (약 22.16평)

* 토지 지분: 73.2364㎡ (약 22.16평)

* 건물면적: 122.73㎡ (약 37.12평)

* 건물 지분: 122.7335㎡ (약 37.12평)

* 전유부 면적 (등기부 요약 기준): 122.7335㎡ (약 37.12평)

* 집합건축물대장상 용도: 공동주택 (아파트)

* 건물 사용승인일: 2014년 4월 9일

* 층수: 해당 층 17층 (총 22층)

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "청수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 아파트 등 공동주택이 밀집한 공동주택지대임.

* 교통상황: 본건 인근으로 시내버스 정류장이 소재하며, 직선거리 약 300m 지점에 수도권 지하철 김포골드라인 "운양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 단지 진입로가 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 25m, 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류/중로2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물/진입표면 제한구역, 각종 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2014-08-01, 농협은행 근저당)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 전부 소멸 예정.

* 등기부채권 총액: 5,900,478,193원

* 주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (이서준)

* 을1: 근저당 (농협은행주식회사, 290,340,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당 (농협은행주식회사, 120,000,000원)

* 을7: 근저당 (우리은행, 480,000,000원)

* 을8: 근저당공동담보목록 (주식회사대명수안, 4,800,000,000원)

* 갑4: 가압류 (신용보증기금, 101,000,000원)

* 갑5: 임의경매개시결정 (유더블유아이유동화전문유한회사, 277,545,204원)

* 갑6: 가압류 (토스뱅크, 109,138,193원)

* 갑7: 압류 (중부세무서장)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도 확인 필요)

* 임차인 관련 주의사항: 현재 파악된 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우는 없으나, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 생활 편의시설: 인근에 운양역을 중심으로 상업 시설 및 생활 편의시설이 발달되어 있어 이용이 편리할 것으로 예상됨.

1.6. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 한강신도시 롯데캐슬

* 총 동수: 14개 동

* 총 세대수: 1136세대

* 총 주차대수: 1691대 (지하 35대, 지상 8대, 전기차 충전기 지하 61대)

* 최고층/최저층: 29층/3층

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주변 교육시설: 청수초등학교 북측 인근 위치. 상대보호구역(김포제일고등학교, 드림유치원, 모담초/중학교, 청수초등학교), 절대보호구역(청수초등학교) 등 다수.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물 내부 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했음. 건축물 현황도를 참고하였으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있음.

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권자(유더블유아이유동화전문유한회사)가 유동화 전문 회사이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있어 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 등기부상으로는 대부분 소멸 예정 권리임.

* 한강 폐기물 매립시설 설치 제한 지역: 해당 지역은 폐기물 매립 시설 설치가 제한되는 구역으로, 이는 환경 관련 규제가 있음을 시사함. (향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있음)

* 대출 규제 등: 고도지구, 택지개발지구 등 지역적 특성으로 인한 건축 및 개발 관련 제한 사항 존재.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 운양역 역세권에 위치한 대규모 신축 아파트 단지로, 향후 지역 가치 상승 기대.

* 실거주 만족도: 현대적인 편의시설과 잘 갖춰진 단지 내 시설은 실거주자에게 높은 만족도를 제공할 것으로 예상됨.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 또는 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 기대 가능.

1.9. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 한강신도시 롯데캐슬 아파트로서, 운양역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 대단지 아파트로서의 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 4천1백만원이며, 건물 면적 122.73㎡ (약 37.12평)에 해당합니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이어서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사를 통해 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 유동화 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

주변 환경으로는 청수초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 교육 환경 보호 구역이 존재합니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역이라는 점은 향후 개발 가능성이나 환경적 요인을 고려할 때 참고해야 합니다.

2.0. 예상 입찰가

최근 실거래가 중 본건과 동일 면적(122.73㎡)인 10층 매물이 2026년 6월 3일 700,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 17층으로 10층보다 높은 층수임을 감안할 때, 700,000,000원 이상의 가치를 가질 것으로 보입니다.

감정가(741,000,000원)와 실거래가(700,000,000원), 그리고 층수 프리미엄을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 715,000,000원에서 730,000,000원 사이로 판단됩니다.

권장 입찰가: 720,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.