나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30342 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 114-30 몽마르뜨 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 역곡동 소재 역곡역 북동측 인근에 위치하는 몽마르뜨 5층 501호로서 주위는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(역곡역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서 외벽: 몰탈위 치장타일 마감, 창호: 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2023년 8월 2일 인천지방법원 부천지원의 임차권등기명령(2023카임2093) 임차보증금: 금241,000,000원 확정일자: 2021년 6월 28일 임차권자: 박민규(830624-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30342 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 114-30 몽마르뜨 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 323,000,000원

토지면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

토지지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

건물면적: 71.05㎡ (약 21.49평)

건물지분: 71.05㎡ (약 21.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건물명: 몽마르뜨

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층 501호

사용승인일: 2011.11.28

1.3. 주변 환경

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 역곡동 소재 역곡역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(역곡역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

토지 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

기타용도지구: 시가지경관지구(일반)

도로: 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합)

가축사육제한구역: 전부제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}

수도권정비계획법: 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

1.5. 권리분석

본건의 말소기준권리(등기부상 최초 권리자)는 주식회사 국민행복기금의 가압류(2022.01.27. 접수, 갑7)이며, 본 경매절차 진행 시 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 소멸될 예정임.

등기부상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권이전: 최병수(2012.04.06.), 신승현(2021.06.15.), 우찬희(2021.08.05.)

* 주택임차권: 박민규(을5, 2023.08.02. 접수, 말소), 권리금액: 241,000,000원, 확정일자: 2021.06.28., 전입일자: 2021.07.30.

* 가압류: 주식회사 국민행복기금(갑7, 2022.01.27. 접수, 말소), 주식회사 코리아파이낸셜대부(갑8, 2022.02.15. 접수, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단(갑13, 2024.03.14. 접수, 말소), 부천시(갑14, 2024.10.30. 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사(갑15, 2026.02.09. 접수, 말소)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박민규)

* 보증금: 241,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-06-28

* 대항력: 없음 (관련하여 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 처리되었고 임차인 현황에 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자는 해당 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됨.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.6. 상권분석 및 시세

최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준, 동일 지역 다세대주택)

* 면적 36.35㎡ (약 11.00평), 거래가 138,000,000원 (건축연도 2001년)

* 면적 38.77㎡ (약 11.73평), 거래가 245,000,000원 (건축연도 2014년)

* 면적 45.33㎡ (약 13.71평), 거래가 144,000,000원 (건축연도 2012년)

본건 건물면적은 71.05㎡ (약 21.49평)으로, 제시된 최근 매매 사례 면적보다 크며 건축연도(2011년)는 유사함.

제시된 매매 사례의 단위면적당 가격 편차가 크므로, 여러 요인(층수, 향, 상태 등)에 따라 시세가 달라질 수 있음.

본건의 감정가는 323,000,000원이며, 면적(71.05㎡)을 고려한 단위면적당 감정가는 약 4,546,800원/㎡임.

최근 매매 사례 중 면적이 유사하거나 건축 연도가 비슷한 물건이 있다면 더 정확한 시세 파악이 가능하나, 현재 제공된 정보로는 본건의 면적이 더 크다는 점을 고려해야 함.

인근 다세대주택의 단위면적당 시세를 평균적으로 약 350만원 ~ 550만원으로 추정할 때, 본건(71.05㎡)의 시세는 약 248,675,000원 ~ 390,775,000원 범위로 볼 수 있음.

본건의 감정가는 이 범위 내에 포함되며, 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액(268,959,590원)과 유사한 수준임.

1.7. 생활정보

본건은 역곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

주거지역에 위치하여 주거환경이 비교적 안정적임.

1.8. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있으므로, 계약 후 해당 구역 내 토지거래에 대한 허가 절차가 필요할 수 있음. (다만, 외국인 등에게 해당되며, 단기적인 계약이라면 고려 필요)

* 임차인 관련: 초기 정보에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 현재 등기부상 말소되었고 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 그러나 과거 임대차 관계는 복잡했던 점은 유의해야 함.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 내용 확인이 필요하며, 낙찰 후 HUG와 관련하여 예상치 못한 조건이나 절차가 있을 수 있음.

1.9. 종합 의견

본건은 역곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 건물 상태는 감정평가서 요약에 따라 일반적인 수준으로 판단되며, 건축된 지 약 10년 이상 경과하였으나 주요 구조부는 철근콘크리트임. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경 사항 등은 추가 확인이 필요함.

1.10. 투자 포인트

* 역곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있음.

* 권리분석상 임차인 관련 인수 부담이 없어 명확한 권리관계 확인이 가능한 물건임.

1.11. 예상 입찰가

제시된 정보와 분석을 종합할 때, 본건의 예상 입찰가는 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 없고, 감정가 323,000,000원을 기준으로 하되 주변 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 산정하는 것이 합리적임.

주변 다세대주택의 시세와 본건의 면적, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85~90% 수준인 약 275,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

리스크 요인(토지거래허가구역, HUG 조건 등)에 대한 면밀한 사전 조사 후, 최종 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

본 보고서에서는 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 약 88% 수준인 285,000,000원을 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.