나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30277 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 9층912호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포나비초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "양촌역"이 소재하며, 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 9층 912호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 주차장시설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로3류 (폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법> , 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30277 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 9층912호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,600만원

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 7.93㎡ (약 2.40평)

건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 9층

주요 설비: 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 주차장시설, 승강기설비

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, "김포나비초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 김포한강신도시의 생활 인프라를 공유합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 "양촌역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020-12-24 접수, 1억 5,480만원)

등기부채권 총액: 2억 3,985만 9,870원

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 지경숙 (2020-12-24)

* 근저당: 우리은행 (2020-12-24, 말소기준권리)

* 가압류: 서울신용보증재단 (2025-05-27, 말소)

* 임의경매: 에이치에프더블유오삼비유동화전문 (2026-02-02, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2026-04-08, 말소)

* 신탁등기말소: 주식회사비엠디벨로퍼 (2020-12-24)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 확인되지 않았습니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 임대 관계 미상이므로 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 김포한강신도시 내 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 공동주택과 근린생활시설이 다수 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 김포나비초등학교 인접

* 생활편의시설: 다수의 근린생활시설 밀집 (마트, 식당, 병원 등)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년에 사용승인되었습니다.

오피스텔로서 필요한 기본적인 설비(급배수, 위생, 도시가스, 승강기 등)가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

* 교육: 김포나비초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의: 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

채권자가 유동화 전문회사이므로, 채권 양수도 또는 연체 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재 경매가 진행 중이므로 이러한 위험은 상당 부분 반영되었다고 볼 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지 이용 계획 제약

토지이용계획상 다양한 제한사항(가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 명시되어 있어, 향후 건물 이용 또는 개발에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 양촌역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다.

교통 접근성과 생활 편의시설이 우수하며, 주변 상권 발달로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 안심하고 투자할 수 있는 물건입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 신축 오피스텔 (2020년 사용승인)

* 양촌역 도보 거리의 역세권 입지

* 편리한 생활 인프라 및 교통망

* 매각 후 권리 소멸로 인한 명확한 권리 확보 가능

* 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보(2025년 8월 5일, 3층, 전용면적 20.659㎡)에 따르면, 해당 물건과 동일한 "스위트엠 아크라시티 2차"의 거래가는 1억 2,169만원입니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,947만원/평 (12,169만원 / 6.25평) 수준입니다.

본 물건의 면적(26.78㎡, 약 8.10평)에 이 가격을 적용하면, 시장 가치는 약 1억 5,770만원으로 추정됩니다.

감정가는 1억 5,600만원으로, 최근 거래된 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

현재 부동산 시장 상황 및 경매 물건의 경쟁률 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 희망가는 이 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 당일 경매 분위기를 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가 외 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 추가로 고려해야 합니다.

예상 낙찰가 1억 7,000만원 기준, 총 투자 예상 비용은 약 1억 7,510만원 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.