나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30378 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-7 울루물루타운하우스 401동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설, 임야 등이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호로서, 외벽 : 미장스톤 및 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 단지형연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 완경사지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포중,김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역( 전방지역:25km)(2026-01-29)(공군 제8542부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진 지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사 문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정 보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 울루물루타운하우스 401동 1층 102호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30378 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 225,000,000원이며, 토지면적은 35.55㎡(약 10.76평), 건물면적은 56.15㎡(약 16.99평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

2.

본건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 주변은 공동주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

김포고등학교가 남서측 인근에 위치하고 있으며, 초중고등학교 생활권 내에 있습니다.

주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

1.2. 권리분석

2.

본 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 04일자 김포시의 압류입니다.

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018년 06월 11일 (갑1)

* 소유권이전: 2021년 09월 17일 (갑3, 매매)

* 압류: 2025년 12월 04일 (갑4, 김포시) - 말소기준권리

* 강제경매: 2026년 02월 11일 (갑5, 주택도시보증공사)

* 주택임차권: 2023년 09월 06일 (을1, 김수빈)

* 임차인: 주택도시보증공사(김수빈)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 07월 23일

* 배당신고일자: 2023년 09월 06일

* 등기상 대항력: 없음 (말소 예정)

* 비고: 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리로 판단됩니다. 다만, 권리분석 상 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

2.

본건은 연립주택으로 주거용으로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 사례는 동일 단지는 아니나, 인근 지역의 다세대/연립주택 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 6월 16일 거래된 쥬땜팰리스 A동-D동(2018년 준공) 68.48㎡의 경우 175,000,000원에 거래되었습니다 (약 255만원/㎡).

* 2026년 6월 16일 거래된 한마루타운 103,104동 45.32㎡의 경우 124,000,000원에 거래되었습니다 (약 273만원/㎡).

* 2026년 6월 11일 거래된 태양(1121-0) 34.13㎡의 경우 70,000,000원에 거래되었습니다 (약 205만원/㎡).

본건(56.15㎡)의 경우, 준공연도와 면적을 고려할 때, 쥬땜팰리스 또는 한마루타운과 유사한 시세 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

본건은 김포고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 학교로는 김포여자중학교, 김포고등학교, 김포중, 김포과학기술고등학교가 있으며, 이는 교육환경 보호구역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 관련 불확실성: 등기부상 '대항력 없음' 및 '말소 예정'으로 분석되나, 물건명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시된 점은 최종 권리관계 확인 시 중요한 변수가 될 수 있습니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 법원의 최종 판단 및 후속 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한상태: 고도지구, 가축사육 제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물/진입표면구역, 제한보호구역, 토지거래계약허가구역 등 여러 법적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 개발 가능성이 있으나, 이로 인한 추가적인 규제나 사업 진행 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 연립주택으로, 김포시 사우동에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 정보와 등기부상 내용 간의 불일치는 철저한 확인이 필요한 최우선 리스크 요인입니다. 다양한 법적 제한 사항 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력.

* 비교적 최근 준공된 건물로 기본적인 주거 쾌적성 확보.

* 인근 아파트 및 빌라 시세 대비 투자 기회 모색 가능성.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가는 225,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 준공연도 및 면적대의 물건들이 1억 4천만원대에서 1억 7천만원대 초반에 거래되었음을 확인할 수 있습니다.

그러나 감정가와 시세 간 상당한 차이를 보이고 있으며, '대항력있는임차인' 관련 불확실성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시장 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

투자자는 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.