나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30358 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 303-14 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동소재 심곡초등학교 서측인근에 위치하며 주위로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호로서 외벽:석재붙임 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형토지를 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지(심곡동303-14) 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천부곡초등학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호2토지(심곡동303-13) 및 기호3토지(심곡동303-15) 공히 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천부곡초등학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30358 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 303-14 3층302호

* 신주소: 경기도 부천시 원미구 장말로293번길 14-21 (심곡동) 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 247,000,000원 (2억 4천 7백만원)

* 토지면적: 34.25㎡ (약 10.36평) (토지지분)

* 건물면적: 60.08㎡ (약 18.18평) (전유부분)

* 건축년도: 2010년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 총 연면적: 483.1㎡ (참고)

* 토지 총 면적: 243.2㎡ (참고)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동, 심곡초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변이 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 폭 8m~10m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022.06.10.)

* 말소예정 권리:

* 주택임차권 (을3): 허 (보증금 220,000,000원, 전입 2021.09.27, 확정 2021.07.21). 대항력 없음.

* 압류 (갑4): 국민건강보험공단 (2022.06.10.)

* 압류 (갑5): 미추홀구 (2022.06.16.)

* 압류 (갑6): 부천시 (2025.07.09.)

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 (2026.02.09.)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변에 다세대주택이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 심곡초등학교가 인근에 위치하며, 부곡초등학교, 부곡중학교, 두리유치원 등도 가까이에 있어 교육 환경이 우수합니다. (각각 교육환경 보호구역으로 지정됨)

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25.입니다. 현재(2026.8.8.) 지정 기간 만료가 약 17일 남았으므로, 거래 시 해당 기간 내의 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있습니다. 낙찰자는 HUG와의 인수 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

* 기타: 가축사육제한구역, 각종 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다.

* 2010년에 건축된 철근콘크리트 구조물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 만료가 임박하였으나, 잔여 기간 동안의 거래 절차 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 반드시 사전에 확인하여 투자 리스크를 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 인수: 모든 권리가 소멸되어 등기 부담 없이 취득 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 선호도가 높으며, 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 합리적인 감정가: 최근 시장 시세를 고려할 때, 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 건물면적(60.08㎡)과 유사한 면적(61.17㎡)의 최근 매매 사례(2026년 7월, 17,100만원) 및 건물 연식(2010년)을 감안할 때, 시세는 1.71억 ~ 2.0억 범위로 추정됩니다.

* 감정가 2.47억은 시세 범위를 상회하지만, 최근 거래된 최고가(2.88억)와 비교하면 다소 여지가 있습니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 추가적인 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정 만료 시점 및 HUG 인수조건 변경 사항 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가에서 일정 부분 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원 (2억 2천만원 ~ 2억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.