나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30287 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1064 스카이스퀘어3 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드라인)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있으며, 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시샷시창 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 엘리베이터, 화재 탐지 및 경보기, 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망) <토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구 등의 편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30287 (1)

경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1064 스카이스퀘어3 11층1101호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 41.30㎡ (약 12.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드라인)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장과 지하철역이 인근에 위치합니다.

북서측 20미터, 북동측 12미터, 남동측 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 김포시의 압류 (2023.12.04.)

현재 진행 중인 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 (2026.02.04.)입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (이정환)

- 보증금: 190,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-05-27

- 확정일자: 2022-04-28

- 배당신고일자: 2024-05-28

- 대항력: 없음

주택임차권 등기가 말소 예정으로 확인되며, 임차인은 대항력이 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(이정환, 190,000,000원)은 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음, 비고: 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 업무시설 및 근린생활시설 용도로 주로 이용되고 있습니다.

주변 지역은 고촌역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 공항고도제한, 중심지미관지구, 도로 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 고촌역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 근린 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본 건은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 통상적인 경매 물건과 다른 복잡한 인수 절차가 있을 수 있음을 시사하므로, 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, HUG가 임차인으로 등재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 공항고도제한, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등 항공 관련 제한구역에 포함되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 일부 용도에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 절차 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 고촌역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하여 투자 가치가 있는 물건입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항이 존재하여 입찰 전 반드시 해당 조건에 대한 상세한 확인과 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

주택임차권이 말소 예정이고 임차인에게 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 채권자인 HUG가 임차인으로도 등재된 복합적인 상황으로 인해 면밀한 권리분석과 함께 예상치 못한 변수에 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 고촌역과 인접하여 직장인 수요 및 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 감정가 대비 채무 총액: 감정가 211,000,000원 대비 등기부채권 총액 190,000,000원으로, 채무액이 감정가보다 낮아 낙찰 후 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 호재: 고촌 지역의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 스카이스퀘어 3차의 26.73㎡ 오피스텔이 2025년 2월 10,700만원 (107,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적으로 환산 시 ㎡당 약 400만원 수준입니다.

본건의 건물면적 41.30㎡에 이를 적용하면 약 165,324,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 감정가(211,000,000원), 최근 거래가 추정치(약 165,000,000원), 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수성을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80%~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 168,800,000원 ~ 179,350,000원

본건의 특수성을 고려하여, 175,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.