나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30344 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-30 씨엠퍼스트빌3차 5층 503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철골)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 359-30, 359-31 공히 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 고강동 359-30 :소로3류(폭 8m 미만)(접합),

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30344 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-30 씨엠퍼스트빌3차 5층 503호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철골)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물

이용 상태: 다세대주택으로 이용중

준공년월: 2015년 6월 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 274,000,000원

토지 면적: 39.09㎡ (약 11.83평)

건물 면적: 55.73㎡ (약 16.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

인근 버스 정류장으로는 '고강동우체국(청실빌라.고강초등학교후문)' 등이 있으며, 다양한 버스 노선(33부천, 59-1부천, 70-2부천, 75부천 등) 이용이 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 제2종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 소음대책지역(제3종구역), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대).

인접 도로: 토지 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

주변 시설: 고강선사유적체험관, 수주근린공원 등이 인근에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 을5 근저당권 (2021-11-24, 김인호, 195,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 을6 주택임차권, 갑6 압류, 갑7 압류.

말소되지 않는 권리: 없음 (주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (고승현)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-13

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음 (등기부상 말소 예정으로, 낙찰자가 인수하지 않음)

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출.

* 김진섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음 (경매개시결정일 이후 전입 추정, 인수 부담 없음)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 근저당권 (을5)

말소기준권리보다 선순위 권리: 없음

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있음.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. '웰빙마트 고강점' 등 중소형 마트가 소재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 소규모 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

'웰빙마트 고강점' 등 지역 마트 및 '고강동우체국' 등이 인접함.

5.2. 교육 시설

인근에 고강초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 취득 절차가 필요할 수 있음. (매수자 본인 확인 필요)

6.2. 임차인 권리 분석 (대항력 없는 임차인)

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인은 보증금 299,000,000원이 있으나, 등기부상 말소 예정이며 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸이 확실시 되나, 법원 진행 상황에 따른 최종 확인이 필요함.

김진섭 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됨.

6.3. HUG 인수 조건 변경

HUG 관련 임차인의 조건 변경이 있었던 점을 감안하여, 계약 관련 세부 사항을 추가 확인해야 함.

6.4. 기타

임대 관계 미상으로, 명도 시 협의가 필요할 수 있음.

주변 지역에 컨테이너 불법 적치 관련 논란이 있었으나, 본건과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됨.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 토지거래허가구역이라는 점을 인지해야 함.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로 권리 분석상 특별한 부담은 없음.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택 (2015년 준공)

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

말소되는 권리가 많아 권리 관계가 명확함

고강초등학교 인접으로 교육 환경 양호

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 2025년 12월 거래 사례이며, 건물 연식(1990년, 1999년, 2019년)이 본건(2015년 준공)과 차이가 있음.

가장 최근 연식인 2019년 준공 건물 (57.51㎡)이 225,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 12,931,000원 수준임.

본건의 전용면적은 55.73㎡ (약 16.86평)이며, 건물 연식(2015년)을 고려할 때, 평당 시세는 약 11,000,000원 ~ 13,000,000원 사이로 추정됨.

이를 기준으로 산정 시, 예상 시세 범위는 약 185,460,000원 (16.86평 * 11,000,000원) ~ 219,180,000원 (16.86평 * 13,000,000원) 임.

본건 감정가 274,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

시세 대비 감정가 높음, 주변 시세 고려 시 보수적인 입찰 필요.

적정 입찰가 범위: 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원

추천 입찰가: 190,000,000원 (본건 시세, 낙찰 가능성, 권리 상태 등을 종합적으로 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.