나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30339 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 디동 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡2동 행정복지센터" 남서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있으며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 연립주택 등의 주거용 건물과 중·소규모의 상업용 부동산 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 제반 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 남동측 인근으로 역곡역(도시철도1호선)이 소재하는 등 주거지로서의 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제디동 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2020.05.15) 외 벽 : 시멘트보드 및 화강석붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샤시창호 마감입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 3필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약8m 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30339 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 디동 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설)

건축물 사용승인일: 2020년 5월 15일

감정가: 219,000,000원

토지 면적(지분): 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 면적(전용): 36.73㎡ (약 11.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주위 환경:

* 대상 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡2동 행정복지센터" 남서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거용 건물과 중소규모의 상업용 부동산이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 대상 물건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치해 있으며, 남동측 인근으로는 지하철 1호선 역곡역이 소재하여 주거지로서의 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조 및 현황:

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 D동 3층 302호입니다.

* 외벽은 시멘트보드 및 화강석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

* 본 물건은 2020년 5월 15일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합된 토지입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대학교, 부천동초등학교 관련 교육청 문의 필요), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 중요한 점은, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역 으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등을 포함한 특정 대상에 대해 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. (허가 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 13일 접수된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다. 이 압류를 기준으로 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 약 1,027,000,000원

* 주택임차권(을1): 김동억(보증금 239,000,000원, 차임 0원) 명의의 주택임차권이 등기되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 해당 권리는 말소 예정 입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에서 제외되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 기타 권리: 소유권 이전(갑5), 소유권 이전 3번 신탁 등기 말소(갑4), 주택도시보증공사의 가압류(갑7, 말소 예정), 주택도시보증공사의 강제경매(갑8, 말소 예정) 등이 등기되어 있으나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 역곡역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 종류의 주택과 함께 중소 규모의 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 지구보다는 소규모 지역 상권을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 역곡2동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 역곡역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 가톨릭대학교, 부천동초등학교 등 교육 시설이 위치하나, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 잔금 납부 및 소유권 이전 등기 시 토지거래허가증을 취득해야 합니다. 이는 허가 기간(2026년 8월 25일까지) 내에 처리되어야 하는 중요한 절차로, 허가 취득 여부에 따라 소유권 확보에 차질이 발생할 수 있습니다. 낙찰자는 이 허가 취득에 대한 책임을 부담해야 합니다.

* 특이사항 기재 내용: '특이사항' 항목에 '대항력있는임차인'이라고 기재되어 있으나, 권리분석 결과 임차인의 권리는 말소되어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 기재는 혼란을 야기할 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 역곡역 역세권에 위치하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

권리 관계상 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역 이라는 점은 거래 및 소유권 확보 과정에서 반드시 해결해야 할 주요 과제이며, 허가 취득 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 등기부상 임차권이 말소 예정되어 있어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 역곡역 접근성이 양호하여 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 도시형생활주택으로서 향후 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 건물 거래가액은 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 1일 거래: 45.33㎡, 14,400만원 (2012년 준공)

* 2026년 3월 2일 거래: 36.35㎡, 13,800만원 (2001년 준공)

* 2026년 3월 3일 거래: 38.77㎡, 24,500만원 (2014년 준공)

본 건은 36.73㎡ 면적에 2020년 준공으로 가장 신축에 해당하며, 감정가는 219,000,000원입니다. 가장 유사한 조건(건축 연도, 면적)을 가진 2014년 준공 38.77㎡ 물건이 24,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 인한 절차적 번거로움과 허가 취득의 불확실성을 고려하여, 감정가 부근 또는 약간 상회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 거래 사례와 신축 연식을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 으로 제안하며, 최적 입찰가는 230,000,000원 수준에서 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 혐오시설에 대한 정보는 주변 환경 분석 시 특별히 언급되지 않았으며, 추가 검색 결과에서도 해당 물건지 인근에서 혐오시설이 발견되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.