나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501302 [1] 인천광역시 부평구 부평동 654-52 현대라임힐 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천시 부평구 부평동 소재 '인천성모병원' 북측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 대학병원 등이 소재하여 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하며 인근에 1호선 '부평역' 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상11층 건물로서 (사용승인일 : 2017.06.07) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 각종 내장재 및 벽지 붙임, 일부 타일마감 추정 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형에 유사한 토지이며, 업무시설 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 부평구 부평동 654-52,654-53,654-54 : 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호: 인천지방법원 2026타경501302 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 654-52 현대라임힐 10층1001호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지 면적: 10.64㎡ (약 3.22평)

건물 면적: 53.11㎡ (약 16.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 구

건물 구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕, 지하 1층/지상 11층 (사용승인일: 2017년 6월 7일)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '인천성모병원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 동 유형의 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 대학병원 등이 복합적으로 소재하는 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 인천 1호선 '부평역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 진출입 또한 용이하여 교통 여건이 우수합니다.

* 지역 분석: 부평동은 인천의 주요 도심 중 하나로, 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집되어 있으며 역세권을 중심으로 활발한 활동이 이루어지고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 관계:

* 말소기준권리: 2018년 2월 9일 접수된 구로신용협동조합의 근저당권(12,000,000원)입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 본 경매 절차를 통해 소유권 이전 등기, 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의 경매 개시 결정 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인하여, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용이나 분쟁의 소지를 사전에 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상권입니다. 인근에 인천성모병원과 같은 대형 의료 시설이 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 부평역 역세권의 유동인구를 바탕으로 한 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

* 잠재력: 부평역을 중심으로 형성된 상권은 인천 내에서도 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역 중 하나로, 오피스텔 임대 수요 확보에 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 다양한 상업 시설, 편의점, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 의료 시설: 인천성모병원이 인접해 있어 신속하고 편리한 의료 서비스 접근이 가능합니다.

* 교육 환경: 본건 소재지는 '상대보호구역'으로 지정된 지역에 일부 포함될 수 있습니다. 정확한 학교와의 경계 확인 및 교육 환경 보호법에 따른 영향 여부를 추가적으로 검토해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 '과밀억제권역'에 해당하며, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2026년 8월 25일까지). 이로 인해 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제한이 따를 수 있습니다. 또한, '가로구역별 최고높이 제한지역'에 해당하여 건물 신축이나 증축 시 높이 규제를 받습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 절차 진행 시 예상치 못한 추가적인 시간이나 비용이 소요될 가능성을 내포합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 남아있으므로, 해당 권리의 내용 및 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평역 및 인천성모병원 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 최근 유사 물건의 실거래가가 감정가를 상회하는 사례가 있어 시세 차익을 통한 투자 수익 기대감도 존재합니다. 그러나 임대 관계 미상, 토지거래허가구역 지정, 소멸되지 않는 지상권 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 모든 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 1호선 부평역과의 높은 접근성은 임대 시장에서의 경쟁력을 높이는 주요 요인입니다.

* 직주근접 수요: 인천성모병원 등 인근 대형 의료 시설 종사자들의 직주근접 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다.

* 시세 상승 여력: 최근 유사 오피스텔 거래 사례들이 감정가를 웃도는 수준에서 거래되고 있어, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 10층 거래 사례: 190,000,000원 (2024년 11월)

* 최근 4층 거래 사례: 165,000,000원 (2025년 5월)

* 본건은 10층에 위치하며, 유사층의 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있음을 고려할 때, 감정가 대비 약 110% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 182,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 내용 등을 종합적으로 고려한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 강도, 법원 감정가의 적정성, 권리 관계의 최종 확인 결과 등에 따라 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.