나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500642 [1] 인천광역시 부평구 부평동 437-14 미성쉐르빌 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 부평시장역(지하철 인천1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호으로서, (사용승인일 : 2002.07.24) 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 437-14번지, 미성쉐르빌 4층 401호에 소재한 아파트로, 사건번호는 인천지방법원 2026타경500642 (1)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 118,000,000원입니다.

토지 면적은 15.05㎡ (약 4.55평)이며, 건물 면적은 39.91㎡ (약 12.07평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬라브 지붕 5층 건물 내 제4층 제401호이며, 2002년 7월 24일에 사용 승인되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 황OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부평동초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본건 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에는 부평시장역(인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 황OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500642)입니다.

임차인 현황:

황 임차인은 보증금 141,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 2월 23일에 전입신고, 2022년 1월 24일에 확정일자를 받았습니다.

대항력이 있으며, 2024년 6월 4일에 배당신고를 하였습니다.

집합건물 등기부 요약:

을구 5번: 주택임차권, 권리자 황양하, 권리금액 141,000,000원, 말소: 인수. 비고: 전입일자 2022-02-23, 확정일자 2022-01-24.

갑구 10번: 강제경매, 권리자 황양하, 권리금액 141,000,000원, 말소: 말소. 비고: 말소기준권리.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 존재하므로, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재하고 있습니다.

인근에 부평시장역이 소재하여, 상업 시설 이용에 접근성이 좋습니다.

이러한 입지 특성은 안정적인 배후 수요를 기대하게 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천부평동초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 부평시장역을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 부평시장역 인근 상업지역을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 주거 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(황양하)의 존재입니다.

을구 5번 임차권등기는 매각으로 인해 말소되지 않으며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

황 임차인의 보증금 141,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로, 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천지방법원 2026타경500642 사건의 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 미성쉐르빌 아파트 401호입니다.

최근 여러 차례 소유권이 변경되었으며, 강제경매로 진행되고 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 결과는 대항력 있는 임차인(황양하)이 존재하며, 그 보증금 141,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다는 점입니다. 이는 본 물건의 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

건물 자체는 2002년에 준공되어 연식이 있으나, 일반적인 아파트로서의 주거 기능은 유지하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 부평시장역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 임차인의 보증금 141,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

감정가는 118,000,000원이지만, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 최소 141,000,000원부터 시작한다고 볼 수 있습니다.

따라서, 감정가보다 높은 금액으로 입찰에 참여해야 하거나, 인수 보증금을 포함한 총 부담액 대비 시세 차익을 신중하게 검토해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 결정은 인근 실거래가, 물건의 하자 여부, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 분석한 후, 전문가와 상담하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.