나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501172 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 311 계양1차하우스토리 101동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 "박촌역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 전철역(박촌역) 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건 내 제 101동 제7층 제705호로서, (사용승인일자: 2009.11.27) 외 벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호: 하이샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 인접필지 대비 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-09-29), 지구단위계획구역(계양1차 남광하우스토리(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2026타경501172(1)로 진행되는 인천광역시 계양구 박촌동 311, 계양1차하우스토리 101동 7층 705호 소재 아파트입니다.

건물 총 면적은 101.42㎡(약 30.7평)이며, 토지 지분 면적은 55.91㎡(약 16.9평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

채권자는 삼OOOOOOOO이며, 감정가는 476,000,000원입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2009년 11월 27일에 사용 승인되었습니다.

총 5개 동, 257세대로 이루어진 계양1차하우스토리 단지는 지하주차장을 포함하여 총 50대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 박촌동에 위치하며, 인근에 "박촌역"(인천1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주위로는 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량으로 단지 내 포장도로 및 외곽 공도 접근이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

과거 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 2월 26일 삼성생명보험주식회사가 설정한 근저당권(을5, 235,900,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 499,700,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 또는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본건 주위에는 다수의 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 이루고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 박촌역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설이 갖추어져 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 규제가 있을 수 있습니다. (정확한 학교 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 경매 절차 진행 시 일반 물건과 차이가 있을 수 있으므로, 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 각종 구역 지정: 장애물제한표면구역(공항 관련), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 만료: 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료되어 해당 규제는 더 이상 적용되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 박촌역 인근에 위치한 아파트로, 우수한 교통 여건과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능하며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 지역 관련 규제 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 박촌역을 이용할 수 있어 출퇴근 및 교통 편의성이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 환경: 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 편리하며, 가족 단위 거주에 적합한 환경입니다.

* 향후 발전 가능성: 인천시의 도시 계획 및 교통망 확충에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 84.9㎡)의 경우 2026년 6~7월 기준 39,000만원에서 42,800만원의 거래가 있었습니다. 본건의 전용면적은 약 84.966㎡~84.996㎡에 해당하며, 공급면적은 101.42㎡ (약 30.7평)입니다. KB부동산 정보에 따르면, 101.42㎡ 면적대의 공급/전용 면적은 128.18㎡/101.42㎡로 표기되어 있으며, 이는 본건의 건물면적 101.42㎡와 일치합니다.

제공된 실거래가(약 84.9㎡ 기준)를 바탕으로 본건 면적(101.42㎡)을 고려할 때, 시장 시세는 대략 46,500만원에서 51,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 476,000,000원은 이러한 추정 시세 범위의 하단에 위치하고 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 시장 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정될 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 100%~105% 수준인 476,000,000원에서 500,000,000원 사이를, 적극적으로는 520,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 490,000,000원에서 520,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.