나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3541 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡2동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 모임지붕 지하1층/지상4층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 벽돌치장쌓기 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 개인소유의 노폭 약 4m 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 842-7번지에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3541 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 165,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 1993년 3월 16일에 사용승인된 철근콘크리트조의 지상 4층, 지하 1층 건물 내 지상 3층 제301호입니다.

건축물대장상 용도는 다세대주택입니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

* 토지면적: 26.31㎡ (약 7.96평)

* 토지지분: 26.31㎡ (약 7.96평)

* 건물면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

* 건물지분: 37.56㎡ (약 11.36평)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡2동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남서측으로는 개인 소유의 노폭 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 7월 1일에 접수된 삼성카드 가압류 (갑3)입니다.

이 말소기준권리 이하로 등기된 모든 권리(삼성카드, 오케이저축은행, 롯데캐피탈, 에스비아이저축은행 가압류 및 오케이저축은행의 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 88,420,547원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 물건명세서에 '지상권 개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다.

주거용 건물로서 기본적인 상권 기능은 확보되어 있습니다.

최근 부동산 정보에 따르면, 화곡동 일대는 토지 면적당 단가 및 아파트 공급 면적당 단가 변동이 있는 지역으로, 지역 내 시세 변화가 관찰됩니다.

5. 생활정보

주변에 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

화곡2동주민센터가 인근에 있어 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한 가축사육제한구역, 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 외국인 등 및 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)을 확인해야 합니다.

* 특히 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)는 건축 행위 및 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적입니다.

건물 노후도: 1993년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물 상태 및 유지보수에 대한 점검이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불명확하므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 내역을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 건으로, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 공항 관련 토지 이용 제한 사항, 건물 노후도, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

화곡동 지역은 지속적인 개발 및 신축 빌라 공급이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

본 건의 감정가는 1억 6천 5백만원이며, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

전용면적 약 11.36평으로 1~2인 가구의 실수요자나 소형 임대 수익용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 19.98㎡(약 6평), 2019년 건축 물건이 21,600만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 37.44㎡(약 11.3평), 1986년 건축 물건이 15,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 37.56㎡(약 11.36평), 2002년 건축 물건이 16,000만원에 직거래되었습니다.

시세 분석:

본건과 유사한 전용면적(약 11.3평)의 다세대주택이 1억 5천만원에서 1억 6천만원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 특히 2002년 건축된 37.56㎡ 물건의 1억 6천만원 직거래 사례는 중요한 참고 자료가 됩니다.

본건의 감정가(1억 6천 5백만원)는 건물 노후도(1993년 건축)를 감안할 때 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

공항 관련 규제, 건물 노후도, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이나 중대한 권리상 문제는 없으므로, 주변 시세 범위 내에서 경합 정도를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적 예상 입찰가: 약 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 8백만원

적정 예상 입찰가: 약 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원

참고로, 서울 강서구 화곡동 일대는 부동산 시세 변동이 있으며, 토지 및 아파트 가격에 증감이 나타나는 지역입니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재조사, 권리 관계 최종 확인 등을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.